回答房市的50个问题（多军没看完就会嘴歪，空军看完就会理直）
国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广于2007年10月发表的研究报告指出：2008年奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入中期调整。
2007年10月，深圳某报社房地版副总编牛刀说得更早：现在的市场特征表明，楼市的中期调整已经展开，房价阴跌的过程将会维持很长时间，短则三年，长则五年甚至八年。
第一部分 为什么说一二线城市的房市泡沫已经很大了
1. 一生至少需要2次购房。所以别以为你永远是有房族，更别以为可以传给子孙后代。
“高价卖身的房奴” 最终结局是两手空空。张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，65岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！你一生至少需要2次购房。结婚买房，到你60多岁时你还要再花钱买一次房。所以你别以为你永远是有房族。
20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如外观破旧，结构落后，电话线老是不通，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了。物业公司也气走了。不断有人搬走，住户大多是穷人、老人和租户了。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？
土地使用权有70年，但是到30年以上时，政府一看是危房，外观影响市容，就要推倒重建了。你家90平方 / 30层 = 你的土地只有3平米。经过30年的大量建房，加上多子多富的那一代人大多不在了，人口大减，许多人家有几套房，房子大量空置。在这种情况下，你那3平米的拆迁价值是很少的。几十年后,户型和墙体材料,门窗设备等都有极大提高,新一代的年青人还会再要你这几十年前的危房吗? 所以，别以为你可以传给子孙后代
换个思路活得更好，条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。目前一套100万的房子，月租才2000多元是很合算的。晚几年买房便宜很多。现在买房，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，每月要还贷，担心生病和失业，还能感受家的温暖吗？当今的人跳槽多，可以就近租房，可以不断住新房。每天节约两个小时。
2. 这一轮“房牛市”是一场人才扼杀！国家经不起长久的折腾，所以，涨久必跌。
一荣九损，业态失衡，耽误整整一代人！当外国青年正在热衷于讨论创业的时候，我们的青年的却被困在房子上。这一轮“房牛市”，3年里炒房的老太太赚的钱比不少搞科研的高知的收入多。财富主要靠中产阶层和大学生创造，可是炒房这“饭碗”好端，大家都觉得365行没干头，对研发创新不感兴趣。社会的希望在中产阶层和大学生，可他们大多成了一生只干成买房一件事的房奴，把主要财富和精力都往房子上砸，降低了中国整体竞争力和长久竞争力。人才会因此而外流。留学生会因此而呆在外国。怎么去振兴中华？钱是投资理财的种子，把种子吃掉了将来怎么会有大的收成呢？大多数人只看到房租贵，却看不到利息更贵，看不到人的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失，更看不到国家的最大损失莫过于人才的损失。很多人因为买房后没有“创业起步资金”，中产阶层和大学生也只是一个终生为银行和开发商工作的低级打工族。
李大伯用5年时间努力赚钱和投资，100万积累到200万，在2012年第2个大熊底包栝按揭400万买4套房。高位3倍卖得1200万，实得款900万。在2022年大熊底包栝按揭1800万买18套房。王大伯做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。
3. 国际房价收入比是干12年可买到房，干32年才买到房，这泡沫够吃20年了，还不够大？
人的财力的有限性是由人的工作年龄决定的。有几个老板愿意聘用54岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，平均可工作32年。国际房价收入比是3至6。1998年国务院在有关房改的文件中明确提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我国对此标准是认可的。房款占收入50%的话，6年全部收入即全家需工作12年。还有20年的节余可用于恋爱、办婚事、创业、投资。养育孩子、孩子上学、本人再学习、交友走亲、文化娱乐、出游、回报父母、医疗、养老等开支。
2年前，美国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。据《小康》杂志2006年引用的数据，美国房价收入比只是3。美国就爆发了次级贷危机。
一二线城市已达到或接近16倍。14000元* 90平米 / 二线城市Y市平均家庭收入（含灰色）8万= 2007年底Y市的房价收入比为16。房价收入比16即全家需工作32年，是一套房掏空一生积蓄，是非富人经济承受力的极限。22岁 + 32年 = 全市平均全家为了房子需工作到54岁。已无法保证家庭幸福、生活改善、事业发展和社会进步。国际标准的高限是6，即干12年可买到房。这泡沫够吃20年了，还不够大？在不健全的社会保障下，要保证几十年不失业不生病，不然银行就可能收走房子。
假如2009年涨1倍到28000元* 90平米 / 平均家庭收入（含灰色）增加到10万 = 房价收入比为25。22岁 + 50年 = 全市平均全家为了房子需工作到72岁。荒唐！所以，房价收入比16是房价的“政策顶”。
房价再涨的话，大家都买不起, 需求就是假需求。因为，1.4万/ 2000年0.4万 = 2000年可买3套房。有买3套房的能力而拖到现在再买第一套房的极少。票贩子自己不坐火车，迟早要卖出手。刚需，也就是“真正想坐火车的人”买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？
4. 国际房价租金比是15年可收回投资。已是47年才收回投资，明显是一笔亏本买卖。最后5年的按揭越交越生气。
秋天里播种会颗粒无收。国际房价租金比是15年可收回投资。二线城市140万的房子 / 年租金30000 = 房价租金比（市价盈利率）是47年。国际股市的市盈率是15年可收回投资。2007年11月1日，美国能源行业（石油等）上市公司平均市盈率为11.74倍。我们把房子当作股票来炒，已炒到市盈率47了，却不相信房子也会象股票那样有涨有跌。
年租金3万 / 140万 = 租金回报只有2.1％，不够抵销折旧费3％（33年要拆迁）。房子会贬值，15年楼龄后房子旧了，就开始贬值。想卖房时，银行嫌旧不肯对买者办按揭，有钱的换房住新房去了，越住越没档次，越住越没面子。加上15年后房价低落，最后5年的按揭越交越生气。2007年底5年以上的商业贷款基准年利率是7.83％。股票（采矿股、能源股、港股）、基金（开基、封基、投资境外的基金）、打新股、外汇、炒黄金等投资方式在5年内赚1倍的可能性很大。5年亏掉140万元。得到140万 - 租金30万 = 如果租房5年节余110万。
涨时超涨，跌时超跌。2年后，这样价位的房价保不住。下跌时，房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。每套房每月跌3万元。下跌的第一年，跌去36万，外加资金成本损失14万，共损失50万。下跌的第二年，跌去26万，外加资金成本损失14万，共损失40万。下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？几十万套出租房和空置房都想卖出，非富人无力承接，炒家就把自己套住了。
5.2008年，花125万买到5年使用期的人真是大傻瓜！
2008年买房已没有投资价值。你自己的140万元买房来投资，可能涨到200万，但会回跌到100万。未婚的用140万元买房来自住，已没几个能买得起了，有买是“打肿脸充胖子”；已婚的是怕被人看不起，“死要面子活受罪”。房价的上涨对自住者而言，只是纸上富贵，意义不大。不就一个面子嘛。你在天价时亏本买入有何面子？一个140万在5年后可变成二个140万，如果付房租只要15万元。花125万买到5年使用期的你真是大傻瓜！过几年再拥有会便宜得多，先有更多的票子，后有大房子，才是真的有面子。
房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。“房牛市”有阶段性，一般都会经历4个阶段：缓慢上涨期、中高速上涨期、高速上涨期、快速下跌期。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性和阶段性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在大量播种。
到2008年就连涨8年，“西边的太阳就要落山了”。我就不信“铁三角”比“日本鬼子”更硬朗。很多人当死多头，被谎言迷惑了而不察，立危墙之下而不觉，到2008年后还将有许多飞蛾去扑火。“笨钱”总是后知后觉，在不该随大流的时候随了大流。
6. 房价奇高后的房子是“烫手山芋”，已无法保值增值。
买卖时需交营业税、土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等。日常需要的利息一直在增加，所以一年后卖出的保本点是原房价上涨15％以上。今后还要交物业费。保值增值的难度越来越大。
在通膨初期，由于利率低，房地产和房地产股确实是抗通膨，保值增值的很好的投资品种。几年后到了通膨后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股股价大跌是正常的，那时的房地产和房地产股不是保值增值的好品种，而是“烫手的山芋”。也就是说，它的保值增值功能具有阶段性的特点，只有价值低估或合理的房地产和房地产股才具有保值增值的功能。
一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
7. 知道已是“最后一棒”，多军就会及早卖出，空军就不会在目前买进。
2007年底，一二线城市的你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2008年底你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25％。
2万 * 1.4 = 2009年底李四拟以2.8万卖给王二。王二不可能买导致李四不买，李四不买则你拿的是“最后一棒”。王二为何不可能买？
1.到2009年底，房价要么在山顶尖，要么在下跌了。
2. 涨到高位后，由于基数越来越大，就出现了加速度上涨：你张三加价60万元。李四加价80万元，王二加价112万元。3个人的手里共加价了252万元。涨幅太惊人了，价格太离奇了，超越了“待购首套住房者”的经济承受力和心理承受力。没了小虾就会饿死小鱼。
3.如果王二是自住：2.8万 * 1.1（税费） = 3.08万 * 100平米 = 308万 / 2000年0.3万 = 可买10套房。王二有买10套房的实力当然不可能等到2009年底才向李四以奇高价买二手房来自住。
4.如果王二是投资：2.8万 * 1.4 = “大鱼”王二拟以3.92万卖给“特大鱼”赵五。3.92万 * 1.1（税费） = 4.31万 * 100平米 = 4.31万 / 2000年0.3万 = 可买14套房。全市需要几十万个“有431万支付能力的待购首套住房者”和“肯花392万买二手房来投资”的“傻大款”，有吗？
5.当买得起140万房子的“待购首套住房者”的人数（2万人）比投资者（20万个）少时，当他们买不起你那二手房，富人看不上且嫌贵时，游戏就结束了。全市每天要卖的5万套，只成交20套，想出出不来。高位久盘必跌。接着就竞相大幅度杀价，抢跑道出逃。（改为2万元，更卖不出了）。
6. 涨幅15％才保本。涨幅26％的话，炒家只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即3年后1万元涨到2万元. 6年后涨到4万元。9年后涨到8万元。12年后涨到16万元。15年后涨到32万元。一套银行不肯办抵押的15年的旧房值得3200万元？
8.驳死多头谬论：“要买得起房，赶快去多赚钱。”“加工资会使大家买得起房。”
想靠工资买房子，那是永远的梦。2000年有10万，买一套房差20万元，你辛苦劳作7年有了80万，买一套房差60万元。如果通过多劳动多赚工资不能使大多数人解决买房的问题，劳动有何动力？社会将把大家引导到何处去？现在，有不少下岗和失业人员，在职的也是个体、私企占大多数。怎么给所有人加工资？房价3年上涨120万，3年里有几家工资可增加120万？
如果房价不断上涨，会导致严重通货膨胀，原材料、运输、工资等成本大增，有的企业（例如外贸）竞争力下降，就会减员。有的人会失业，连现有的工资都保不住。超过45岁，知识和体力跟不上新一代，没年轻人听话好使唤，很难找到收入较高的工作。
9.明年的租金会上涨吗？
房子是较有钱的人买的，房价越涨越有人追。房子大多是租给买不起房的人的。通膨使非富人生活更困难，租价越涨越租不出去。这几年房价涨得很多，租价却涨得不多是明摆着的事实。
一些老板关厂或缩小规模去炒股炒房，需要的工人少了。房价如此上涨，人才买不起房，不敢来。打工的两个人的工资一半交房租，住不起。做生意的人每月交房租后，所剩无几了，给房东打工了。许多公司需要100人，只招到90人。过年后来的人更少了。Y市500万人，睡在街上的少于500人。2007年净增房子8万套，打工的少了2万人，2007年净增闲置房10万套。房子还值钱吗？房租还怎么涨？
2008年底，房价要么在山顶尖，要么在下跌了。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。
物业税要出台了，养不起，炒不起，不合算。多方信心受到重挫。空方有的买不起了，有的嫌贵不愿买。挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。原来计划是短期内见高就卖出，现在一时半会卖不出了，税负重了,只好出租补充税费,供大于求,租金就会下跌。
10.什么价买房会被套死？
一百多年的股市波浪图上都是地量见地价即大多数人该买未买，都是天量见天价即大多数人买错。股市大涨时无人不赚。国际公认在股熊市里股民“7亏1盈2保本”。当市场出现泡沫的时候，最好的结局是在泡沫破碎前，将帐户上的数字符号转化为真金实银，实现它的增值。
假如新房的上升浪的天价在每平米20000元，下跌浪的地板价就可能是0.5的10000元，你在16000元时买下，暂时盈了，但最后吃亏了，房子要还贷20年，套死20年，让人耻笑20年，何种滋味？
花无百日好。30年来，哪种商品只涨不跌？在1998年开始的房灾中，香港明星炒房损失惨重。名震记坛的闾丘XX，人家以原价的六成出售，她购买了一套房，后来又贬值了50%；刘德X在1996年花3950万元购进的一套房，到2003年出售，只卖得1680万元。钟镇X在1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元"炒买"房产，所余本息滚至2.5亿港元，最终法院裁定其破产。
第二部分 为什么说一二线城市的房市泡沫一定会破裂
1.资金总供给量趋小和资金需求量趋大的“＜状态”将使房价水落船低。
资金需求量趋大。据统计，2007年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍。
银行资金总供给量趋小。因为通膨，大众不爱存款；因为许多人取款去买房买股；因为买房热遍及全国使房贷资金难以从外地调集；因为美国次按风波使银行放贷胆子小了，紧缩了资金供给，停止转按揭、加按揭和严控放贷规模；因为银行对第2套房的按揭成数已不得不降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），对工资收入严格审核，实际首付6成，使资金需求从源头上得以压抑；因为准备金一直在提高，利率一直在增加，限制了游资的数量；因为房价快速上涨，抬高了入门门坎，限制了买房的人数和资金量。购房者买100万的房子，现在首付需要多准备20万，许多人不得不放弃购房。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，为了补充流动资金不得不压价卖房，
投资渠道开闸放水使资金总供给量趋小。除了大家熟知的股票、基金、打新股、外汇等渠道有增无减外，新的开闸放水有港股直通车、投资境外的基金、炒黄金等。一二线城市的房价已高到让人掏空退休前的所有收入的程度，5年内再涨1倍的可能性很小。以上提到的投资方式在5年内赚2倍的可能性很大。
资金总供给量趋小和资金需求量趋大的“＜状态”表明资金供不应求，资金链将断裂，房价将下跌。就象大水库遇到收紧供水和开闸放水，船将回落。
2.这场“大戏”的“制片主任”（银行）成了最早的逃跑者，导致开发商竞先降价促销。
开发房产是高资金投入，必然高负债。一栋房子在前期需要6成的银行房贷来开发，后期买者需要6成的银行房贷来支付。房价大涨时开发商和银行都是大盈家。房价大跌时，开发商和按揭者可以把房子推给银行，银行是最大的输家。所以这场“大戏”的“制片主任”（出资人）不得不最早逃跑。银行在美国次贷风波警醒下，担心房市会由涨转跌，减少了房贷，收紧了银根。KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”，必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。支持高房价的心理预期就全面崩溃了。“怎么涨上去的，就怎么跌回来”。
已经不是买卖双方的博弈，开始转变为开发商之间如何降价促销以争夺“多军”的博弈。“制片主任”要逃跑，再相信“导演”的“演员”（多军）当然不多了。“死多”要坚持啊，你不坚持，“导演”死了谁来垫背？多数“傻多”本来就比“傻空”聪明，只会傻一时，不会傻一世。“智多”把“傻多”领进门，也会把“傻多”领出门的。空军要坚持“看戏”，谁坚持住谁就是胜利者。
3.刚需大不是永远涨价的理由。“相对过剩”也是供大于求。罐头被倒进海里的老故事
刚需来自结婚族。1978年以前是多子多富，最小的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。1979年开始实行独生，2008年29岁，刚需正好大降。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。
食物曾经比房子的刚需更大，供不应求的后果更严重：1960年前后3年饿死几十万人。供不应求就会大干快上，现在种大米和卖快餐的敢说永远赚钱吗？敢说永远不愁卖吗？刚需来自城市化（特别是毕业生）。但是，动辄百万元，进城的“待购首套住房者”该买已买了，没买的已基本上买不起了。房子买不起时可以租啊，不会冻死人。当时食物供不应求时也说土地如何缺，现在许多良田荒着。
刚性需求是历来存在的，近3年放大几十倍，明显是疯狂的炒作。开发商和中介根据大众“买涨杀跌”的心理，象传教一样宣传“房价还会涨，现在不买就买不起了”，每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，在二线城市，房价涨到140万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。象钻戒一样，看的多买的少。你的饭店大提价，大家都不肯来吃或吃不起时，饭菜就全部留在自己手里，就把自己套住了。房价快速上涨的过程实际上也是有效需求萎缩的过程，在二线的Y市，每年净增新房8万套。一套房卖50万时的“待购首套住房者”有效需求为10万人，100万时5万人，150万时2万人，200万时1万人。政治经济学讲到这种“相对过剩”时举例说：穷人没吃的，资本家却把过剩的罐头倒进海里。“相对过剩”也是供过于求，供过于求就会下跌。2008年，非富人买不起房了，富人和小炒家为了不被“倒进海里”，只好趁早降价卖出。
4.驳谬论：“1980后的两个人结婚，有四个家长支持。6个人供一套房。所以刚需很大”。
二线城市，1985年工资普遍每月在100元以下，1990年在400元以下，1997年在1000元以下，加上80后的父母这代人的教育水平普遍不高，收入不高，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。四个家长结婚时遇到晚婚，80后的两个人结婚时，都进入老年了。所积累的钱表面有一些，但那是应付看病和养老的钱。一旦住院，那是不得不归还的。社会不应该逼四个家长为第二座大山掏出应付第三座大山的钱。他们最后都要病一次，你拿什么给他们治病? 你拿什么给他们送终?
5.拍地方式导致房价加速度冲向死大顶，改变拍地方式将导致土地价下跌和房价下跌。
小产权房已经暴露了建房成本。路人皆知商品房的第一成本是土地成本。各地媒体纷纷传来拍出“新地王”的消息。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”，并逐年提高。没有最高，只有更高。浇灭希望，亿人恐慌：“不快买房，永无机会”。
上帝要让不听话的人死亡,就让他们不休息地跑，直到累死为止。“招拍挂卖地”置开发商于死地，不涨价就亏。房价在很高时。就象在激流中“逆水行舟，不进则退”。房价只要休息几个月，不涨或盘整，买者就会推迟购房计划，卖者就会提前卖房计划，于是卖多于买，有价无市，久盘必跌。
上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。因为基数越来越大，开发商一提价就以每年40万元、60万元、80万元、112万元……的加速度冲向死大顶。不改变拍地方式，会将房市引向绝地。一旦改变拍地方式，将导致土地价下跌和房价下跌。
1998年香港地产在崩溃前也诞生了多家地产寡头企业，如新鸿基、长实、恒隆等企业，他们在崩溃前夜同样通过圈地大量囤积土地，他们都按照房子能以高价、短期快速卖出去来调集资金，来运作，结果香港房价在地价的抬升下飞快上涨，最终一夜之间房价崩溃，银行逼债，三角债使资金链断裂，数家大企业灰飞烟灭。
所以，空军要相信上帝是公平的。如果每年每套房只上涨1万元，那么房市真的会再涨20年而不跌。如果不停地快速地涨，就要以逸待劳，坐着看戏，看他们每天跑12小时能坚持多久？看飞机不下来加油能坚持多久？
6.开发商敢拍出楼面价高于房价的地，今后房价就一定会涨吗？
人家拍1块地的楼面价是1.5万元，使以前囤的5块地的房子每平米多赚到1万元。今后下跌时这1处每平米亏0.5万元，赚5亿元亏0.5亿元。其实，开发商也不知道何时会下跌，开发商要听ZF的, “公仆”要顾及“主人”的气色，要看外资的脸色，要听老天爷（客观规律）的裁判。
喊价几十次后才能拍到地，地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。不知是鸡生蛋，还是蛋生鸡，反正恶性循环，加价不止。谁想房价涨得慢一些都做不到。由于基数越来越大，加速度就越来越快。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，却以每年60万元、80万元、112万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年60万人、80万人、112万人……的加速度被抛弃。所有的投机,，价格可以一时地放大，最终都会落实到它的用途上去，都会,回归到价值的原点。因为，终端消费群体的消费能力决定所有投机的最终命运。100％的“待购首套住房者”丧失“买房能力”是1年内的事。几十万套二手的出租房和空置房就象“钻石项链”一样全部留在富人手里，房子不能流通就只是砖头，不能赚钱时就只好争先卖出了，非富人无力接手，跳楼价就出现了。
7.房价不会永远上涨。买不起不等于永远买不起。
涨久必跌,跌久必涨。说房价永远不会下跌的就象说“永远不会下雨了”的人一样蠢。房市不断创出新高，只要简单的把钱投入房市中，就能赚回满桶金。每一个多头都有自己的100个理由希望它将继续下去，直到永久，但是要知道：社会经济承受力就象一根扁担，200斤是极限，500斤压上去一定会压断的。参加“击鼓传花”这个游戏是需要门票的，当拿得出200万首付的“待购首套住房者”的人数（1万人）比投资者（20万个）少时，游戏就结束了。还在门内的人，拿的都是最后一棒。
老股民绝不会说出“永涨不跌” “永远买不到便宜股票”的鬼话。波浪理论蛮灵验的。２００１至２００５年的股熊市，2245点见大顶，，ZF救市5年，跌到998点才救成。有人估计跌剩0.5，有人估计跌剩0.382，所以实际折中跌剩0.44。
8.房市气球不破,除非不吹大；气球不断地吹大，终有一天会吹破。
中国楼市疯狂7年了，不少大城市已上涨5倍，泡沫已大，皮较薄了。房市气球还在不断地吹大，今后只有2种结果：一是ZF趁早主动地碰破它，房价只是中跌。二是气球不断地吹，吹到皮很薄很薄时，ZF的调控措施也累积到一定程度了，气球就突然破了，房价会大跌。
卖地者、放贷者和收税者是高房价的最大得利者，所以他们希望保持在“慢慢吹，皮不破”的状态，这可能吗？房价的基数越来越大，吹气呈现加速度：30万一套时涨50％是15万，80万时涨50％是40万，160万时涨50％是80万。到2008年，泡沫将吹大到皮很薄很薄。房价大涨带动通膨，所以ZF不可能不继续调控，例如改变拍地方式，加息，提高房贷首付和贷款利息，开征物业税等，仅是积少成多，积小成大就会碰破它。韩国早就规定一个家庭只能拥有一套住房，谁知我国今后会怎么规定？
富人是吹气的，气球的皮就是“待购首套住房者”的口袋，无限制地膨胀下去的结果是口袋破了，气球破了。气球破了后，投资者的结局就是：金银变成了普通的水泥砖头。“荷兰郁金香投机”造就了无数百万富豪的神话，但终归又将这些走入天堂的人拉下了地狱。
9.做房地产生意真的风险低，无人不赚，稳赚不赔吗？
最后一段行情离合理价格太远，炒房已是高风险的赌搏，是赌搏就会久赌必输。没有经过房市大熊市的房民不是成熟的房民。成熟的房民不会说出稳赚不赔的毫无风险意识的话。
经历过香港楼市大起大落周期波动的香港四大地产商之一恒隆集团(0010.HK) 陈启宗严肃地说：“只要经历一次市场调整，赚到的钱可能就全赔回去了。”“如果哪个企业对地价、房价的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是无知！无论房价的下降还是股价的下跌，都会让这些公司死掉！”
李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。
10.美国次按风波和香港“百万负翁”的故事打破了“房价永远不会下跌”的神话。
美国房价5年涨了15%就引发了次贷危机，200万人无家可归，两家银行十多家基金牵连其中不能自拔。整个街区变成无人区。现在美国的房价还在跌，并逐步对其他国家的房市、股市产生影响。现在是全球化时代，一叶知秋。欧美房市一路下跌，我国不可能独善其身，房地产牛市即将结束.，雪山开始融化了，人民期盼的理性的房地产时代已经不远了。外资热钱进入我们的股市和楼市，呆着等人民币升值再走。他们就象你家的客人，总归是要走的。次贷危机就象他们的老巢被围困，需要回援救急。他们的量很大，一走就会引发其他人跟风，不见大顶就怪了。
1997年，香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均价33000。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。现在，他们经历过了1998年的房地产崩溃，亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产，所以甘愿去租房子，不愿意冒险。我们的房价涨幅400%以上，泡沫想不破都难。
亚洲金融危机之前，房价上涨三倍所花的时间，日本用了10年，香港用了13年。我们的深圳用了不到5年时间，北京用了不到4年时间，上海用了不到3年时间。房价上涨还有一个特征，就是越临近崩溃，房价上涨越呈现加速度。日本在房产泡沫崩溃前一年，房价上涨了81%。从目前我们全国的各大中城市的房价加速度疯涨的事实来看，我们不是正迈向泡沫崩溃的前夜吗？
11.恶性炒房不会“永远”。以后小震年年有，大震不再有。这个大趋势，只要看各国就知道了。
我们的大城市已涨5倍了。美国次级房贷危机前，10年里房价只上涨了50%，房价就开跌了。所以，不要相信“房价永远上涨”和“再不买就永远没机会”的谎话。因为恶炒房市影响民生，影响社会稳定；因为“住”的不和谐，会丢掉许多选票；因为“恶炒猛于虎”，各国尝到灾难性苦果后都不得不象“禁毒”那样出台了长效的配套的“禁炒措施”；因为再1年“油水”也没多少了，反正玩“麻将”和玩“扑克”的结果都一样，会换“麻将”来玩了，如物业税，所以，恶炒房地产就这一回了，以后炒地炒房无大利可图了。此后，就像一次地震过后，一切归于平静，房价逐年回落。小震年年有，大震不再有。这个大趋势，只要看各国就知道了。今后不让大炒房市，那么流资要往哪去？有股票（包栝港股）、基金、黄金、外汇可以炒。
第三部分 一二线城市的房市泡沫将如何破裂？
1. 土地和房子不稀缺，95％的“购买首套住房者”将被逐出“有效需求圈”。从“供求关系”看房市是如何在二手房决口的。
供求关系的“＜状态”的上一条线是趋升的总供给量，下一条线是趋降的自住性有效需求量。
因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里。说明房子不缺。只是有的再几十年也买不起，有的几套房。
盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、合作建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。
二线城市的一套二手房大多要100万，而且还鼓吹要涨。从有效购买力看，众人越来越买不起。几年前就拥有本市户籍的家庭中90％有住房，换房时房子总量不增不减；10％的困难户5年前15万的二手房买不起，涨到100万时只能等待经适房和廉租房。打工的200万人 / 7人 = 有28万套出租房和空置房 + 2007年新增8万套 – 2007年只卖出4万套 = 2007年剩余32万套，净增了4万套的“剩余”。供过于求了。
建房每年递增30％，于是该市的“剩余”就呈现28、32、40…..万套的加速度递增。“购买首套住房者”的有效购买力每年递减30％。“有效需求圈”呈现8、4、2…..万人的加速度的缩小。2008年，剩余40万套房子，只有2万个“购买首套住房者”买得起。当自住性有效需求（2万）比投资性供给（40万））少很多时，就象菜市有40担白菜供应量，只有2担的需求，供过于求，跌价是迟早的事。就象40只小鱼只有2只虾米可吃，40个炒家只有2个剥削对象，只好争先恐后地卖出。
日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。其实海南省房价大跌时土地跌更多。
2.从“待卖率”的变化看，房市是怎样由涨转跌和久盘必跌的。万人过独木桥的故事。
本来每天挂牌卖出量8000套 / 每天成交400套 = 20倍的待卖率。房价奇高就像县城快餐店提价到50元后店里光顾者很少一样，高位遇到调控，多方信心受到重挫。空方嫌贵不愿买。挂牌卖出量增到40000套 / 每天成交减为20套 = 2000倍的待卖率。上涨时400人排队买房，大跌后全市有40000人排队卖房。空方看势头不对，更加持币观望。多方心慌了，渔船在大台风来临前都要回港，不早卖就会被套。不压价就卖不了，所以久盘必跌，于是房市拐点出现，竞相杀价，抢跑道出逃，随后就兵败如山倒。
大跌一大段后，少数的多头舍不得卖了，少数的空头误以为可买了。每天成交增为50套。可是，待卖率还是很高，持币观望成共识，下跌有惯性，趋势短期难改，阴跌不断。空头发现：早买一个月亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。多头发现：晚卖一个月就低3万，越跌越有人要卖。新一轮下跌开始，每天成交减为20套。房价越来越低，直至物极必反。
3.物业税是地方财政必经的财路。养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。
房子的最大成本是土地。拍地越拍越高，不得人心。拍得一年比一年高，大众购买力跟不上，不改变的话，最终会吹破气球。遇到房价大跌，开发商不敢高价买地，土地价也会大跌，拍地收入就大减了。所以“以地生财”这个地方ZF的财源无法长久。地方财政今后吃什么？只好与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。
2003年十六届三中全会，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中，第一次明确提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。五中全会也提出了稳步推进开征物业税，实施城镇税制改革，对不动产征收物业税，相应取消其他的费用。物业税已空转试点2年。财政部2007年夏公布了实施物业税的时间表。房价大跌时，物业税没有理由开征，所以2008年必然赶早开征。
每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。假设你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象只有2个门的电影院的2000人在火灾时大多数人出不来一样，房价不跌才怪呢。新政步步紧逼，多军嘴硬心虚，色厉内荏，资金已开始偷偷撤离楼市了，楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇，有人先过独木桥，发扬风格你让路，大跌开始能逍遥？
4.“待购首套住房者”在拔河中只有二种结果：把房价拉下来了，或拉输了都走了，多头“没有剥削对象了”。
楼市经过7年疯长，终于要跌了。一二万元买一平米实在不值得。开发商疯了，投资者也疯了。二手房搞实收价，税费和中介费等全堆到买家头上，人人都把买家当唐僧肉。买房者心理不平衡，ZF也看不过眼了。十七大要求：“促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。”所以有诸多的新政出台来限制房价。开发商已面临生死存亡的考验和巨大的政策风险。盲目“捂盘惜售”无异于“玩火自焚”。房熊市里还窝在手中，还不起贷款，资金链就会断裂。一些开发商已被迫开始积极“放盘”，力求快速回笼资金，以免在“严寒”中血本无归。所以价格堡垒很快就会被内部的人打破。
“拔河”时，Zf把越来越多的“力量”安排到“待购首套住房者”这边来了。你不要担心，“待购首套住房者”在拔河中只有二种结果：一是赢了，把房价拉下来了。一是拉输后都走了，还在操场上的多头“没有剥削对象了”，手里的剥削工具“绳子”（房子）就烂在手里了。空头2年买不起，可以租房等着。有的开发商和多头2年不卖就撑不下去了， Zf就要来收地了，银行就要来收房了，月月下跌时出不了手，老婆就要“哭娘”了。
5.按揭的杠杆放大作用已埋下了炒房人会提前大抛特抛的祸根。一个大堤溃于蚁穴的故事。
有的炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。如果房价由最高14000万下跌为600万，你就成为“负翁”。连续下跌2年后就会无力还按揭，3个月未交按揭款，银行就来收房。拍得600万，除了已还的还欠银行20万，自己的300万不见了。因为后果严重，你在房价大跌前就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
6.人心波动可使房价上下大波动，涨时超涨，跌时超跌。
“精神是原子弹”，威力无比。人心叵测，变化无常。人言可畏，众口烁金。
房价过热，跟人头脑过热有关。上涨时，房价已经不取决于价值，而是取决于大众心理。80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性导致“不买会吃大亏”的思想。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。
到高位后，价格严重偏离实际价值，不存在真实的供求关系，支撑市场的是投资投机性需求和恐慌性需求。中国人本来是喜爱存款，不喜欢借款理财的人。这二种需求是盲目的跟风者，人云欲云，人动我随，是“三人成虎”的产物，所以具有非常大的被动性和脆弱性。随着房价超越购买力越来越远，调控力度越来越强，亏钱的概率越来越大，贪心的本性使“不卖会吃大亏”的新思想出现了。一旦价格疲软或下跌，大众心理会发生180度的大逆转， 80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，谣言四起，成交萎缩，中介倒闭，一地鸡毛。什么是价值？大牛市中2万元感觉还要涨，大熊市中1万元咋看咋心虚，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，一窝蜂跟风买进变为全体跟风杀跌，这二种需求一夜之间消失得无影无踪。会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就完蛋了。推上山需要看涨的心理预期和买票的资金。拥下山只要看跌的心理预期加叫喊声。
7.房市炒家为何容易快速地被套住？一个坐电梯的故事。
任何生意,在没人做的时候，你去做了就赚钱了；等大家都来做了，就没钱赚了。可能见顶就要出来，不然到千军万马要过独木桥时就过不去。100万元的股票要卖出时，用电话委托只需1分钟，款就到帐了。房市没有快速的出局机会和10％的跌停板。在一二线城市，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，先下3层再说（香港1998年就这样）。虽不至于象股谚说的“从哪涨的就回到哪”，但共跌60％一点也不奇怪（香港1998年就这样）。
房市流动性差，一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为大跌后还要阴跌三五年，他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。熊市里，买1个套1个，人人都不敢买，所以“买涨不买跌”。晚卖1个月亏3万，人人都要卖，所以“卖跌不卖涨”。2001年到2005年的股票，跌剩30％的有几百个。贪心而没早卖的人，就等着在雪山顶上长期站岗吧。
8. 老爷和孙子轮流当。开发商降价以求脱身。
近2年，开发商不约而同地大建和捂盘。房源积压越来越多。低迷楼市拖得越久，资金压力也就越大。本以为熬到金九银十就会“柳暗花明”，转眼之间，降价之火却已燃起。年关“还钱”的财务压力与日俱增，银行只催帐不放款。每年第一季度的销售淡季将至。关联方开始怕开发商赖帐，纷纷变脸：建筑公司要求开发商按进度支付工程款，钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货，买者不肯买期房。开发商一看大势不好，便蜂拥放盘，以求脱身。先降价主动，后降价被动。促销价一个比一个低。买者明知是天价还要买，只因“不买还要一涨再涨，要多付几万几十万啊”。“要跌了，等几个月可能节省几万几十万呢”。时间不站在开发商一边，消费者等得起，开发商却等不起。不卖过不了日子啊，所以只好一降再降。可是，“买涨不买跌”是市场本性，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
9.中小型中介公司的末日
1997年10月，金融危机，香港楼市开始大跌。2001年“9·11”恐怖袭击又令香港楼市跌幅加剧。2003年3月，香港大规模爆发SARS疫情，楼价跌到历年最低。
1997年第二季度，香港。嘉湖山庄六期售价4716港元/平方英尺；海逸豪园一、二期，10768港元/平方英尺。仅仅过了一年，1998年第四季度，嘉湖山庄跌至2364港元/平方英尺；海逸豪园更是狂泻至4888港元/平方英尺。
大福行、安时、浩亨401等中型代理行纷纷倒闭。中原地产从门店300个减至193个。开发商此时不得不借力中介公司进行一手房销售，以低于二手房的价格开盘。甚至免除首付、现金回赠，帮助业主付两年的月供。如果没有获取一手业务，中原也死了。
1997年，香港的五大代理公司分别是中原地产、美联物业、利嘉阁地产、香港置业及鸿运地产。1999年，美联物业收购香港置业；2001年，中原地产收购利嘉阁。五大代理公司之一的鸿运地产在2003年倒闭。走过香港的冬天，中原地产和美联地产各自占据了40%的市场占有率。
第四部分 ZF对房市泡沫的态度从朦胧到明确，政策从无效向有效发展，调久必跌。
1.真的“ZF卖地收税赚大头，不会主动出手打压房价”吗？和老外玩游戏的故事。
答：房价下跌的终极杀手不是ZF而是外资。因为金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的是要找出房市股市由升转跌的转折点，以便把这个国家的经济成果吃掉。
目前，金融战已开打。贬值的美元全球泛滥，美元在中国不能自由流通，所以中国必须大规模地对应地印币投放市场。人民币超印了，加上经济规律和炒作风盛行等原因，人民币对内不断贬值。美国超印更多，所以人民币对外升值。对外升值导致热钱涌进。对内贬值使大家从银行取钱投资。两者一起导致股价房价上涨。
假设外资在近几年里，由1美元兑换成8元人民币元在我国投资。几年后，假如压我们的汇率升至1美元兑6元，而且当初的8元因为实业和房价、股价上涨已增值为36元。1美元进，6美元出。合计兑走上万亿美元的话，留给大陆的将是金融乱象，房跌，股跌，一些公司倒闭，中国近30年来改革开放的经济成果就落入他人之手了。十几年前，美国人就是这样子把日本许多财富大转移到美国去了。
不要担心ZF在2008年会不作为，不涨会被外资抄大底，过分上涨会被索罗斯们逃顶。院内有忧，门外有狼，前车有鉴，后患无穷，ZF最终不会无动于衷，坐以待毙。在金融战中如果要战胜，就不能听任币值（对外）、房价和股价“三个过分上涨”。调久必跌。
2.日本曾经在泡沫经济中把所有涨上来的价格都降到一半。
在日本财政界工作35年的政策制定者榊原英资说：不管哪个国家，肯定有泡沫经济上升的时候，也有破灭的时候。中国应该尽最大努力使泡沫经济缩小到应有的程度，经济增长率应该回到正常的7% - 8%，外贸进出口的顺差要控制好，否则，会像日本一样，十年都没有回到正常的道路上来。如果你放任它。你有多长时间放任它，经济回复的时间就多长。
中国经济原来要求7% - 8%的增长率，现在是11%，并且进入了泡沫时代。通膨导致高股价高房价，高股价高房价促进通膨，恶性循环。怎么控制它的局势？不软着陆，就会硬着陆。就象人有病，拖得越久，危害越久，越难治。有病要早治，恶疾下重药。乱麻不用快刀，就会越理越乱。日本曾经在泡沫经济中采取了一个强硬的措施，把所有涨上来的价格都降到一半。中国不会？看股市：2001年开始，将2245点打到998点。2007年5月30日“半夜鸡叫”提高印花税将多数股票打低40％。
3. 如果ZF调控无效会怎样？“天老爷”发怒时“天子”也拦不住。
房地产也是商品。既然是商品，它就一定会符合商品的价值规律。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，Zf调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。人在做，天在看。人若能忍天难容。各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”（客观规律）要房价跌，各国“天子”没一次拦得住。还没有哪一个国家和地区把房地产炒高后有过好下场的,连头号强国美国也不例外,2号强国日本的房价在十几年前创下天价后，下跌60%左右，到现在都爬不起来。中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右。泰国房价曾跌掉3/4。中国台湾曾下跌50%以上。汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。
4. 一家欢乐百家愁的状况长久存在下去的话，会坏了国家的大事。ZF “丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。
大富豪大多出自房地产业。更多资金将流向房地产，365行的处境就艰难了。房价大涨后，各行各业用房成本增加了，员工买房租房的压力增大了就要求涨工资。不涨就留不住人才。一家欢乐百家愁，对生产力将是很大的破坏。长此以往的话，后果是“落后就要挨打”，后果是难以国家统一，后果是社会难以稳定。金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题，是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍，再涨下去的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”。小病不治，拖成大病会死人。所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。
你说厨师历害还是青蛙历害？“胳膊扭不过大腿”，不要“敬酒不吃吃罚酒”。到了杀鸡给猴看的时候，18种武器随手拿一种就可击倒你。调久必跌。所以，待到多头表演完毕，我们在房市会看到庐山大瀑布那样的景色。不要有幻想，真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候，真到了威胁“交椅和帽子” 的时候，亏死一批炒房的人不算什么大事，前几年股市大跌5年有谁真死了？你听谁大喊大叫了？
5.驳死多头谬论：“ZF不愿意看到危机，所以对房价不可能真调控”。小孩爬树的故事。
房市大涨几年了，没听到谁要求“降房价”。猪肉才涨几个月，ZF就出现在菜市里了，要求“降肉价”。说明菜篮子米篮子关乎社会稳定，分量比房子重多了。房价大涨是通膨的发动机。这几年，房价爱涨多少就多少，就象一个班级有一个差生，爱走就走，你当班主任却“轻描淡写”，只说“要控制旷课次数”，那么其他40个学生也会慢慢管不住。如果房价再大涨1年，就会带动物价普涨，米菜肉食油也跟着“控制涨速”，ZF就坐不住了。
对房市不及时地果断地调控才真的会产生严重的后果。你的小孩在参天大树上一直往上爬时，你会无动于衷吗？你会这样喊吗：“儿啊，往下爬会摔死，老爸不愿意看到你摔死，所以你就一直往上爬吧，爬得越高越没事。”真是250。
摸着石头过河，ZF一步一步地调控下去，最终走到对岸只是时间的问题。2007年10月上海市对拍地出台新规则：现场竞价采取由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。原本多次喊价的机会只剩一次。估计土地涨价空间减小，效果会有一些，但是还会调整。不断地摸着石头过河，ZF在拍卖土地、利率、首付、物业税等方面一步一步地调控下去，量变到质变，调久必跌，最终走到（将房价调下来的）对岸只是时间问题。
6.关门打狗的故事。房价和股价大跌后，会通货膨涨吗？人民币会继续泛滥吗？
势头不妙时，资本会以最快的速度出逃，市场会以最快的速度把多数资金套住，流动性泛滥会在几天内消失。股市和房市关门打狗时，会跌得稀里哗啦。100只“狗”（游资，包栝境外的）有70只被套住。2001年股市暴跌时，都说中国经济必然走进低谷，都说要通货膨涨。实际没有发生。就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游，只有3分水在下游，还用担心洪水到“别处”泛滥吗？几十万亿的“狗”被关在房市股市里无法动荡，还能在外遛遢的“狗”不多了，还用担心通货膨涨和人民币泛滥吗？还有那么多的资金来炒房吗？ZF不可能为了炒房者的利益而冒着社会风险去搞严重的通货膨胀。我国有很多外汇储备，ZF有很强的控制力，更不可能发生恶性的通货膨胀。
7.驳死多头谬论：“ZF担心银行，不可能让房价大跌”。房价大跌后银行不会有大事。
假设某市目前价20000元。按揭是从3000元一路放过来的，平均16000元 * 评估为市价的8成 * 放贷7成 * 扣按揭未归还率0.9 * 死账1.2 = 房子只要值9700元就保本。大顶价22000元，跌0.5后房子还值11000元，收房后拍卖，不够的钱你还得接着还。下一轮上涨，没拍出的“收房”还赚呢。
开发商的贷款假设亏50％ * 占一切贷款0.2 = 亏10％。准备金补亏2％，股民补亏2％，增发股补亏2％，财政补亏2％，印钞票补亏2％。下一轮上涨，手里的土地房子赚10％。
第五部分 在泡沫很大的情况下如何应对？谁是聪明的人，谁是傻瓜？
1.KFS和中介是奸商。有几千万个傻多屁股坐错了板凳，把市场竞争对手当“亲大哥”
任志强2007年说:2020年前房地产仍将上涨。“王婆卖瓜，自卖自夸”是正常的。KFS需要有人陪着玩，需要冤大头给他们垫背。他们最怕的是：大家不买使他们的瓜烂掉了。所以每月提价，让大家恐慌而追涨。无奸不商嘛，不奇怪。奇怪的是有几千万个傻多屁股坐错了板凳，把市场竞争对手当“亲大哥”，跟着说房地产无风险，楼价永不下跌，以为开发商永远有能力涨价。他们也要遵循市场规律，也要听政策的安排。凡事都有个度，政策怎么可能放任其无边无际地往上冲。要看清大势，现在买房会成为“黑三角”的炮灰,是当冤大头。
2.你在房市高位，是最聪明的人，还是五种傻子之一？猪都会飞的故事。
最聪明的是滑头，在房市上涨波段初期.听唱多者的话，当多头，多买房。在上涨波段末期和下跌波段初中期,听唱空者的话，当空头，早卖出。
五种傻子。一是高价卖身的房奴。二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。
巴曙松在谈到房地产时幽默地说：“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”退潮的房熊市里，才知道谁会盈，谁会亏。早买的没事，不早不晚的可能坐一回电梯，没穿泳裤指的是“晚买的”。2008年之后，在一二线买房的必亏无疑。
3.大家见到房价“大涨”和“快涨”都恐慌了。为何不要去接房市最后一棒？
房子掏空了兜里的最后一元钱。而中国人最具有“不用跑赢虎，只要跑赢人”的精神，大家都在东拼西凑买天价房，都在搏傻，只要能比别人早跑一步就不傻.大家都喊再涨２０年，你相信会再涨２年，结果在1年后将被套牢在高山上.
老股民知道：慢涨就离顶还远，可以买进。快涨是赶顶的信号，怕被套牢就激流勇退了。如果每年每套房只上涨1万元，那么房市会再涨20年而不跌。如果每年每套房上涨200万元，那么房市能涨10年吗？如果大涨，之后就会大跌。如果快涨，之后就会快跌。快跌之后是持续几年的绵绵不尽的阴跌。所以，见到房价“大涨”和“快涨”不要恐慌。在那“刹车器失控”而飞奔的汽车上的人“命大”，还是在路旁观看的人“命大”？ 空军有不少人受不了“快涨”而在黎明前上车，会在此后的快跌和阴跌中输得很惨。
4.多军的故事听不得，这吓唬的话听不得：“月月上涨，越来越贵了，以后更贵了”。
当多军把房价炒到奇高后，他就开始编100个故事给空军听：“几百人在排队啊。谁谁几年赚了几百万啊”；他还讲100个歪道理来吓唬你：“不可能真调控，永远上涨啊”“月月上涨，越来越贵了，以后更贵了啊。”制造恐慌气氛，调动贪婪心理，连哄带骗，让空军去接最后一棒，去吃最后一餐。否则，他的房子卖不出，只是一个数字，一堆砖头，毫无价值，下跌变成“负资产”。夏天之后是秋天，秋天之后是冬天。但多军说“7月8月很热，越来越热了，再过几个月更热了。”这个你也信吗？牛市几百人排队买不到，但熊市几万人排队卖不掉。房市已不是消费品市场，而是你死我活、残酷无情的战场、是你套我逃、你亏我赚的股市。轻信多军要上当！踏错节奏要吃亏！低点可能赚几百万，是该买房的时候要当多军，不要恐惧。高点风险大可能亏几百万，是不该买房的时候要当空军，不要贪婪。
5.傻瓜轮流当的故事。不要以为看空的都是没钱买房。现在看多的才是傻瓜。
过去，在低位唱空害人，使人踏空。现在，在高位唱多害人，使人套牢。不要以为看空的都是没钱买房。比如张三有5套房，看空后市而刚卖掉4套，欲于大跌后再买回6套。特大型的机构在股市常唱空，能说这机构没钱？现在,空军力量大于多军，不少空军当过多军，理论一套一套的。傻多在高位不懂得“该跑了”，希望永远不劳而获，希望涨5倍后再涨5倍。先定下了房价会涨的结论，再来给这个结论找理由，于是找着找着自己就相信了，同时也希望别人相信。只看到对自己有利的一面，不愿意思考对自己不利的一面。死多头大多不会写文章，永远是几句忽悠人的话：“永远不会下跌”。“不买就永远买不起了。”美国和日本涨后有跌是永远的事实。现在新加入的多军，是下午4点钟的太阳，永远嘴硬，永远心虚着呢。只1句：“市场永远久涨必跌。开跌后，每天5万人要卖，只成交20套”，就足以让他们永远睡不好。
100天没下雨了，云越积越多，谁说永远不会下雨了，谁就是“睁着眼睛说瞎话”，谁就是永远让人当笑料的傻瓜。下雨的日子一天比一天近了。地球都不敢说永远存在，盖在地球上的房子却能永远？
“顺势者昌，逆势者亡”。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。说2006年会跌的概率为10％，说2007年的30％，到2008年还在炒房的话，是在跌的概率为70％的情况下去豪赌升的概率为30％的赌场傻蛋。
6.等人民币降值后再卖房来得及吗？吃流水席的故事。
天下没有不散的筵席。2008年在已炒得奇高的一二线城市，炒房就象100人吃流水席,90个人白吃白喝走了，你最后5分钟才来,一刹那间收摊,没走的10人要把100人吃喝的一起买单。
外资大量涌进，用外币换人民币来买房买股，所以人民币升值，所以房涨股涨。前世界银行高官霍米卡拉思说：“流动性就如杯中之水，尽管可能四处溢出，但如果不小心碰倒杯子，一刹那就会消失得一干二净。”境外人士经历过金融危机，有计算的习惯，在股市算市盈率，在房市算“房价收入比”，到位了就会卖房卖股先走。将人民币换成外币“拜拜”，人民币多出来就对外降值了，房价股价就跌了。
因为境外“热钱”从房市出来后可能还在“股指期货”或其他地方停留或者还没走被“关住了”，所以你想看到人民币降值再走是晚走一大步，就会在水中站岗。
7 股市赚到钱的人很多，会来买房吗？见好就收，知足常乐。
买房产股比直接买房赚得更多，所以股民转战房市的不可能很多。房民也有转战股市的。100人进了围城，100人出了围城。股市较灵敏，可能先见大顶，逃脱的大约有20％。其中拿得出100万元首付款且需要购买自住房的是极少数。这些人能成功逃顶的本身就说明，他们是看顶逃顶的高手。能指望这些高人去房市大顶接最后一棒？
炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，要知足常乐，留点利润给自己吧！贪海无边，回头是岸。纸上富贵不顶用,兑现利润才是真! 真正的炒家不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局，比死抱着不放而套牢和坐电梯的高明。
留得青山在，不怕没柴烧。留着现金到下轮再赚一次吧。这回资金被套住了，不但这回没赚到，下一轮也赚不到（下一轮只能保本解套）。
8. 为何现在要离开房市？赚得较少大家就要跑，留着死多把地扫。
上天的飞机不下来加油就摔死。只涨不跌会把市场玩死。在一二线城市，今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。房市关乎民生，关乎“压倒一切的社会稳定”，已到达“政策顶”，最多再涨1倍就会大跌。有的市场上上下下，1 * 1.3 * 1.3 * 1.3 * 1.3 * 1.3 = 在5年里累计的机会4.8倍。赚头更大的投资渠道太多了，不怕撤出的房资没去路：股市（资源股）。基金、港股直通车、黄金、外汇等。这些市场的大涨不会有“民怨”，大跌不会大振动, 所以政策风险较小。2008年的房市已是强弓之末，地产泡沫破裂前存在的特征都具备，风险很大。资本的特性是追逐高利润,当房价上涨空间不大时，一定会转向更赚钱的地方。让人赚到较多的钱才是硬道理。赚得较少大家就要跑，留着死多把地扫。
9.资金不贬值，房子免套牢的对策：老股民可转买资源股（金属、石油。煤）。
1. 房价高位还在涨，说明通膨了，那么更具保值增值功能的资源股（金属、石油。煤）涨得更多。
2. 股市不许贷款，不会放大亏损，安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；到高位会放大亏损，所以不宜久留。
3. 股市的融资功能有利于生产，所以虽久涨必跌，但绩优股跌后会再涨。高房价危及民生，影响社会稳定，必遭调控，调控无效后必遭“天老爷”（客观规律）的惩罚。久涨必跌，大跌就是灾难性的，就难以再次大涨。
4. 资源股1分钟就卖出了。跌到止损位就随时跑出来。房市流动性差，大跌时想跑跑不出来。
5. 股指期货推出后，股涨可做，股跌也可做。房市涨时可做，跌时在亏。房价大跌前后，资金会寻找新的机会，除了股市就没有更大更好的去处，但是到现在再当新股民就象现在去买每平米2万的房子一样，迟了，险了。
10.当房价下跌的时候，何时可以抄底？
中国人很容易被舆论所蛊惑而参与抢购。抢购时“从众心理”特强，结伴而行，一哄而上。抢购时不讲价值而是为了面子。抢购时总是到了快要降价的时候。1994年月平均工资300多元，抢装电话，初装费追涨到5000元，现在50元。回头看，那钱花得真是冤。
如果上天再给大家一次2006年初买房的机会，大家会全仓介入，绝不犹豫吗？老股民都会说：不会的。,因为真的跌到那个价位,，环境和气氛都已经发生了180度的大改变，大家恐惧了，会往下看跌，选择观望。
想在房市抄底的人，抄在了地板上，却没想到还有地下室；抄在地下室的，没想到下面还有地窑；抄到了地窑的，没想到下面还有地壳。
后语：本人只是布衣，所以不敢把话说死。市场有风险，责任须自担。注意：我认为2008年秋房市才会普跌。没讲三四线城市该不该买和会不会下跌。你可因时因地修正公式并代入当地数字。