简单看了看万科2018年半年报，说几个看法吧，

1：2018年全国房子卖得依然很火爆

在2017年13.37万亿历史新高的基础上，2018年1-6月全国房地产销售金额5.66万亿，依然同比增长14.8%。2018年6个月的销售金额相当于2010或2011年全年的销售规模。这说明，房子依然很火爆。

但我们需要观察，这种火爆是真实的市场消费需求还是管理层操盘手法高超？这也是投资房地产公司未来逻辑的所在。

2：万科销售利润率在下降

万科2018年1-6月销售收入1059.75亿，预售款增加1089.56亿，二者合计2149.31亿。占2018年销售金额3046.6亿的70.55%。由于权益比例下降导致我们观察的净利润率下降至6.07%，大幅度低于2017年8.25%的数据。如果我们预测2018年万科销售规模超过6000亿，其真实税后盈利在360-370亿之间，低于我们预测的480亿。

但我们需要注意两点，一方面万科不同阶段结算的情况不同（拿地成本不同，售价不同），还有预收款包括20%-100%的项目预收部分，并不是项目的全部金额。所以按我们的估算方法，万科每个阶段的实际净利润率都是不同的，但基本在6%-8%之间。所以我们的方法只是估算，不是100%的精准。

3：万科的股价

由于三重利空（宝能抛售+基金卖出蓝筹+房地产调控不放松）影响，万科今年股价波动很大，从高点42.24元下跌至最低20.52元，跌幅51.42%。不可谓不惨烈！但我们很高兴地看到，20.52元左右的万科具备较大的价值支撑，20.52元仅相当于2265.23亿市值，目测仅6倍估值。