2个多月前，富力物业百亿“卖身”碧桂园后，两大老板给公司“输血”了80亿港元，而今看来，这笔“救命钱”没能让富力彻底脱困，盘旋在这位昔日”华南五虎”头上的警报一直在作响。

资金危局中，富力缩减成本的手段进一步“升级”。

自11月初全集团员工30%的工资暂缓发放后，《国际金融报》记者独家获悉，11月底富力城更集团开始大规模约谈员工，“停职留薪”的通知在不少员工看来无异于裁员，他们认为相较于部分房企人员优化后给出的“N+1”赔偿方案，富力的劝退方案成本更低。

裁员重灾区

此次陷入裁员风波的富力城更集团成立于2019年，主要负责富力地产旧村改造、旧厂改造及旧城改造业务。

作为旧改起家的房企，城更业务在富力的发展中占据重要位置。

安信证券报告表示，在房企城市更新业务规模中，富力属于第一梯队成员，截至2020年上半年，其城市更新项目数量达到80个，对应土储占宽口径土储(城市更新土储+表内土储)的40.8%。

此外，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米。然而，受限于城更项目拆迁难、周期长，富力旧改业务的转化速度有限，2020年，其在一二线和大湾区城更项目转化建筑面积仅为130万平方米。

这场岁末之际的人事“地震”始于11月末。

富力城更集团内部包括大湾区、广州、华东和西北四大区域公司，其中大湾区城更集团和广州城更集团因为项目多、人员广、业绩高一直是内部核心区域，前者下辖深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门、佛山7地，后者则主要聚焦广州，上述两个区域也是此次裁员的“重灾区”。

以大湾区城市集团为例，多名富力城更员工对《国际金融报》记者表示其于11月底被约谈，上述人员涵盖了投融资、规划产业、运营管理等多个部门，人力资源部门在谈话中给了他们三个选项：

一是12月开始以“个人职业规划”为由自动离职，当月工资作为赔偿；

二是从12月开始调至营销岗，薪资按照营销条线的标准发放；

若两者都不接受，则停职留薪至明年6月，期间的薪资按照当地最低薪酬水平发放。因各地标准存在差异，介于1000多至2000多之间，明年6月后，若公司情况仍没有好转，富力则进一步实施裁员方案。

基于此，部分被约谈员工选择了方案一，并于近日办理了离职手续。

睿策律师事务所律师陈昱光对《国际金融报》记者表示，停职留薪半年后裁员的话，将会按员工过去一年的平均工资来确定赔偿基数，一个月一千多元的工资水平将直接拉低赔偿标准，“上述操作将为富力后续裁员节省不少费用”。

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在不少员工看来，富力的花式“裁员”，根本目的在于逃避赔偿金。

人资约谈时的言论也证实了这一猜测，薛翔（化名）告诉记者，约谈时对方婉劝“你也知道公司现状，支撑不起N+1的赔偿方案”。

实际上，富力的困境在内部已不是秘密。

早在11月初，公司就曾下达通知，缓发员工30%的工资，多名员工的垫付款迟迟未得到报销，内部形容其为“垫资打工”。

即便如此，此次富力城更裁员力度也超过内部预期，以大湾区城更集团内的珠中江公司为例，该公司将从原有的110人缩减至50人，其中中山公司原有的40名员工裁员后仅剩8人左右，裁员比例达到八成。

城更集团的大规模裁员也为后续富力旧改项目能否顺利转化打上了问号。

悬崖边徘徊

在内部员工看来，城更集团成为裁员重灾区主要因为公司当前资金紧张，“城更项目周期长，现金回流慢”。

下半年来，关于房企裁员的消息此起彼伏。

销售端骤然遇冷，融资端口几近枯竭，流动性承压，违约不断，房企不再提规模，努力构筑安全边际确保“活下去”成了首要目标。

实际上，“三道红线”出台以来，富力地产一直在降杠杆的路上狂奔。为此，其多次抛售资产回笼资金，犹如壁虎断尾。2020年四季度，富力地产通过出售若干项目的部分权益变现了约40亿元的资金。

这一动作延续到了2021年。

两个月多前，李思廉及张力将已经提交招股书的富力物业以100亿元的价格出售给了碧桂园服务。获得流动性筹码的二者随即表示将驰援富力地产80亿港元的资金，获得两大老板驰援的富力地产声称，“预期将有足够资金应付短期内到期的债务。”

开源的富力也在尽力节流。

2021年上半年，受“三道红线”影响，富力地产减少了投资力度，当期的投销比仅为4%，其中88%为城市更新项目。管理层表示，公司近期将通过城市更新目标转化可售建面约800万平方米。

截至6月末，富力地产实现全口径销售额650.8亿元，其中城市更新项目贡献了146亿元销售额，占比超20%。

在亿翰智库研究总监于小雨看来，城市更新项目将逐步成为支撑富力地产业绩的中坚力量，但其同样指出，“城市更新项目转化较慢，长期来看并不能保障企业规模扩张。”

有了城市更新对土储带来的支撑，富力地产减少了在公开市场的拿地力度。富力内部某投拓人员对《国际金融报》记者，公司已经很久没有在公开市场拿地了，内部日常工作主要依赖城更项目转化。

富力的偿债压力依然很大。

今年上半年，其货币资金较2020年末减少129.09亿元至127.64亿元，而同期有息负债金额为1433.5亿元，其中519亿元将在未来一年内到期，现金短债比仅为0.25，在手现金远无法覆盖到期债务。

不止现金短债比一项指标，截至6月末，富力净负债率为123.5%，剔除预收款的资产负债率为74.9%，是少有的踩中三条红线的房企。

债券方面，wind数据显示，虽然今年内富力已无到期债券，但在接下来的一年里，其将面临5笔债务的到期，共计金额86.15亿元。

10月18日，穆迪将富力地产的公司家族评级(CFR)下调至“B3”，评级展望为“负面”。穆迪认为，富力地产流动性很弱，虽然股东承诺提供的百亿资金将缓解公司的再融资压力，但其仍需靠新的融资或资产出售来解决未来6-12个月的债务到期问题。

“找钱”是富力的当务之急。

今年10月，李思廉疑似转让了永升（亚洲）16%的股权，并清盘了其所持有的纵横文学2%股权。在外界看来。李思廉正在通过套现个人投资为富力地产“输血”。

一年前，富力集团副总经理陈志濠在接受《国际金融报》记者采访时表示，酒店业将从疫情“受害者”变为“得益者”，而今富力正急于摆脱这个“得益者”，有富力地产内部人士对《国际金融报》记者表示，公司正在为旗下的酒店业务寻找买家。

记者：孙婉秋 吴典

编辑：左宇

责任编辑：毕丹丹

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