2021年10月22日，在上海举行的万科业务交流会上，万科董事会主席郁亮与在场媒体分享了对行业近期发展的一些看法。郁亮表示，对于行业的基本看法，可以概括为十六个字，“尊重常识回归常态，阵痛之后仍有机会”。

正视大发展留下的问题，回归民生

郁亮表示，尊重常识很重要。今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。“我们的行业过去几十年的黄金发展是常态吗？不是常态。房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献。例如，国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在人达到了40多平方米，是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓的居住条件。但是，黄金时代的高速发展也带来一些问题。从老百姓角度来看，虽然居住条件的确得到了改善，但年轻人买房子压力很大，同时，也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展。再比如，按揭能帮助人们实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？ 这些都是我们行业大发展、黄金时代发展留下的问题，我们不得不正视。”

郁亮认为，2017年十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归常态——回归到民生行业。“什么是民生行业？就是跟老百姓息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。回归到民生行业之后，房地产行业的方方面面都要需要回归。”

阵痛就是降债务控杠杆，以及去金融化

在郁亮看来，回到常态必有阵痛。对开发商而言，这阵痛就是缩表，更直接的表现为要降债务，控杠杆，以及去金融化。“降低负债大家很容易理解。关于降杠杆，杠杆事实上是通过合作，从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情，实质上也是一种金融化；第三是去金融化。过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等，会使得杠杆更高。在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。”郁亮说，“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”

但对于阵痛之后的机会，他以家电与运动服装两个行业举例：2008年，为应对金融危机的影响，鼓励消费，家电下乡补贴政策出台，整个行业启动了大规模扩张，上市公司收入增速一度超过了40%。2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下了，比如说美菱、荣事达、新飞等等，当时的产能全都变成了库存。在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆，那时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15家。然而2010年以后，大量的存货积压，有三千家门店的运动品牌一下子从15家减少到3家。李宁也曾遇到了缩表的阶段，但可以看到今天的李宁是国潮品牌，也拥抱了线上数字化，用潮流化设计接近年轻人，把国际潮流与中国元素充分结合，焕然一新，重新辉煌起来。

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郁亮透露，万科曾研究过全球主要的房企。“日本的大和房建同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程，但它如今已连续十余年位列世界五百强三百名。怎么做到的呢？它原本以开发业务为主，而现在是日本的租赁公寓第一，物流第一，还有代建等业务。因此，常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”

城市发展与客户需求带来新机会

郁亮认为，从城市和客户的需求维度来看，房企仍有很多机会。 城市发展以前只管生产，现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。也就是说，对于项目开发的要求也更综合了，要考虑到三个方面的融合，而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显，例如上海的五大新城建设等，也会体现在整个都市圈的建设中，也体现在轨道物业综合体上。

此外，郁亮表示，老百姓生活方面的需求变化也带来许多机会。服务内容会越来越多，越来越有趣，越来越好玩。但同时，他也在反思高科技之下的人性化。“经常有人跟我反映，物业管理水平是不是下降了？以前看得到保安，现在看不到人了。这其实是科技水平发展提高了，高自动化的机器取代了人。但新的课题出现了，如何让客户感到归家的动线是有温度的，不要看到机器。再比如说，为了环保节能。一个小姑娘下班，停车后，所在区域有灯，其他地方黑乎乎的，电是节约了，但是不安全了。所以，未来这种服务会越来越精细。科技、环保也要跟人的需要匹配才行，不能光顾着提高效率，光搞节能等。”

在他看来，每一个值得改进的地方，都是发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，行业仍有巨大机会。

采写：南都记者黄璐 图片：主办方提供