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郁亮谈行业:尊重常识回归常态,阵痛之后仍有机会现实中的金山寺
2023-05-27 10:39  浏览:50

2021年10月22日,在上海举行的万科业务交流会上,万科董事会主席郁亮与在场媒体分享了对行业近期发展的一些看法。郁亮表示,对于行业的基本看法,可以概括为十六个字,“尊重常识回归常态,阵痛之后仍有机会”。

正视大发展留下的问题,回归民生

郁亮表示,尊重常识很重要。今天有许多事大家都觉得看不清楚,也很迷茫,在这种情况下,常识能发挥很大作用,帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。“我们的行业过去几十年的黄金发展是常态吗?不是常态。房地产行业确实经历过黄金时代,也曾经为国家做了巨大贡献。例如,国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米,到现在人达到了40多平方米,是很大的进步,也在很大程度上助力了居住问题解决,改善了老百姓的居住条件。但是,黄金时代的高速发展也带来一些问题。从老百姓角度来看,虽然居住条件的确得到了改善,但年轻人买房子压力很大,同时,也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此,随着房价越来越高,越来越多的人在城市难以立足,势必影响城市的发展。再比如,按揭能帮助人们实现购房愿望,但随着按揭比例越来越大,是否会增加居民的债务风险?此外,房地产行业是否占用了过多的金融资源,以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去? 这些都是我们行业大发展、黄金时代发展留下的问题,我们不得不正视。”

郁亮认为,2017年十九大报告明确“房住不炒”后,行业开始回归常态——回归到民生行业。“什么是民生行业?就是跟老百姓息息相关的行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。回归到民生行业之后,房地产行业的方方面面都要需要回归。”

阵痛就是降债务控杠杆,以及去金融化

在郁亮看来,回到常态必有阵痛。对开发商而言,这阵痛就是缩表,更直接的表现为要降债务,控杠杆,以及去金融化。“降低负债大家很容易理解。关于降杠杆,杠杆事实上是通过合作,从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情,实质上也是一种金融化;第三是去金融化。过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等,会使得杠杆更高。在去杠杆过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高地价拿地的情况,导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。”郁亮说,“整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来的冲击是非常大的,必然伴随煎熬的痛苦。因此,回到常态肯定会有阵痛,阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”

但对于阵痛之后的机会,他以家电与运动服装两个行业举例:2008年,为应对金融危机的影响,鼓励消费,家电下乡补贴政策出台,整个行业启动了大规模扩张,上市公司收入增速一度超过了40%。2012年左右,家电下乡的政策逐步退坡,一大批家电企业倒下了,比如说美菱、荣事达、新飞等等,当时的产能全都变成了库存。在这个过程中,也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆,那时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15家。然而2010年以后,大量的存货积压,有三千家门店的运动品牌一下子从15家减少到3家。李宁也曾遇到了缩表的阶段,但可以看到今天的李宁是国潮品牌,也拥抱了线上数字化,用潮流化设计接近年轻人,把国际潮流与中国元素充分结合,焕然一新,重新辉煌起来。

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郁亮透露,万科曾研究过全球主要的房企。“日本的大和房建同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但它如今已连续十余年位列世界五百强三百名。怎么做到的呢?它原本以开发业务为主,而现在是日本的租赁公寓第一,物流第一,还有代建等业务。因此,常识告诉我们,只要做得好,仍有机会。”

城市发展与客户需求带来新机会

郁亮认为,从城市和客户的需求维度来看,房企仍有很多机会。 城市发展以前只管生产,现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。也就是说,对于项目开发的要求也更综合了,要考虑到三个方面的融合,而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显,例如上海的五大新城建设等,也会体现在整个都市圈的建设中,也体现在轨道物业综合体上。

此外,郁亮表示,老百姓生活方面的需求变化也带来许多机会。服务内容会越来越多,越来越有趣,越来越好玩。但同时,他也在反思高科技之下的人性化。“经常有人跟我反映,物业管理水平是不是下降了?以前看得到保安,现在看不到人了。这其实是科技水平发展提高了,高自动化的机器取代了人。但新的课题出现了,如何让客户感到归家的动线是有温度的,不要看到机器。再比如说,为了环保节能。一个小姑娘下班,停车后,所在区域有灯,其他地方黑乎乎的,电是节约了,但是不安全了。所以,未来这种服务会越来越精细。科技、环保也要跟人的需要匹配才行,不能光顾着提高效率,光搞节能等。”

在他看来,每一个值得改进的地方,都是发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,行业仍有巨大机会。

采写:南都记者黄璐 图片:主办方提供

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