根据数据，2021年前三季度，全国重点40城租赁市场持续升温，有赖于国内良好的疫情防控措施，局部地区的疫情反弹对全国租赁市场造成的冲击有限。整体而言，我们可以得出一个结论：2021年，全国租赁市场已经正式回归传统市场周期。

目前，流动人口持续流入热门城市，超大及特大城市的租赁市场保持活跃。2021年，全国普通高校毕业生数量达到了历年最高值，而全国多数城市的租赁市场也在6-8月陆续迎来年内的市场热度高峰。

租赁市场活跃，近七成城市租金低于疫情前

贝壳研究院数据显示，全国重点40城在3月达到了上半年租赁市场的热度高峰，在7、8月则达到年内市场的热度高峰。

2020年，受疫情冲击影响，全国租赁市场的租金水平一度在底部徘徊。2021年，随着租赁市场逐步恢复，全国重点40城的整体租金水平比疫情期间有小幅回升，但仍未达到疫情前水平。

全国重点40城中，上海、郑州的年内热度高峰出现在3月，主要是春节后流动人口返城带来的新增、换租需求的推动。其余38个城市均分别在今年第三季度的6、7、8月陆续迎来了年内市场热度高峰，而这一波高峰主要来自于高校毕业季集中释放出租赁需求的推动。

全国重点40城的租赁需求，主要源于外来流动人口以及本地的换租需求。在2021年1-9月市场热度最高的20个城市中，17个为超大及特大城市。显然，流动人口进一步向大城市聚集，带动了城市租赁市场活跃度的不断提升。

大户型成交占比提升，家庭型租客需求增加

值得注意的一个现象是，市场中“购转租”家庭型的租赁需求持续增加。数据显示，相比于2019年，全国及各能级城市的三室及以上租赁房源占比持续增加，除新一线城市外的二线城市，类似房源占比增加要超过6个百分点。

2021年，全国重点40城租赁成交房源中，三室及以上的成交占比达到29.6%，相比于2019年增加了5.8个百分点，其中三室占比增加了4.5个百分点。

我们认为，租赁成交中多居室户型比例增加，主要原因一方面是因购房计划推迟而导致租房家庭数量激增，另一方面，家庭型租客在经历过疫情后，更愿意租赁多居室户型，以保障居住品质。

此外，研究还发现，国内一线城市小面积租赁房源仍是主流，二线城市的大面积租赁房源占比有所增加。2021年全国重点40城租赁成交房源中，90-120平方米房型的成交占比达到21.5%，相比于2019年增加了2.1个百分点。

进入9月之后，租赁市场整体显现出降温趋势。9月，全国重点40城的租赁市场成交量环比减少超过20%。我们预计，随着四季度租赁市场进入传统淡季，租金水平将稳中回落。