长坡薄雪 | 建发甜柠檬
编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道――“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 “激进”曾是外界对闵系房企的普遍印象，但当行业倒转，不少企业都主动或被迫撕掉了这个标签。
在这其中，来自厦门的建发房产，扩张步伐反而更快了些。
2022年土地市场遇冷，但多个城市集中供地都能见到建发频频拿地的身影。
极速扩储下，建发房产也需要做出一些牺牲，包括归母净利润下滑、净利率下滑等盈利性指标降低。
不得不说，逆市拿下大量土储是建发的长坡，但土地成本较高叠加行业下行背景，放弃利润选择规模可能会是薄雪。
如何在规模扩张与财务健康之间取得平衡，让自己的“雪球”越滚越大，是建发当前面对的首要问题。
这也曾是房地产行业的普遍问题。
迈入2023年的1月8日晚间，建发股份(600153)发布公告称，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙(601828)家居集团股份有限公司不超过30%的股份。
一波未平，一波又起。收购红星美凯龙的举动，似乎更加引发了市场对建发的某种担忧。
“甜中带酸”
“建发系”的构成有些复杂。
地产业务主要平台为建发房地产集团有限公司，由厦门建发股份有限公司持股54.65%和厦门建发集团有限公司持股45.35%，建发集团则由厦门市国资委持股100%。
建发股份则为A股上市公司，主营供应链及房地产业务，旗下除了建发房产还有联发集团等；这里面，建发房产主要进行一级土地开发及自持商业运营，控股建发国际、建发物业、合诚工程等。
建发国际主营业务为房地产开发，自2016年港交所借壳上市后，集团持续不断将资产注入这个平台。
凭借国企优势与市场机制，建发房产目前已实现从厦门迈向全国的发展路径，这里大致可以分为三个阶段。
建发房产成立于1998年，成立之初主要是在厦门区域发展业务。2002年，建发房产开始陆续进军福州、上海、长沙、漳州等城市，逐渐将业务拓展至福建区域之外。
建发股份2009年成为建发房产实控人，通过股权置换和现金交易获取54.65%的股份。2012年，建发房产开始进入龙岩、南平、泉州、三明等福建本土市场。
该时期主要为区域性深耕模式，主要是发挥厦门及福建本土企业优势，追求对外扩张规模并不是主要目标。
2014年后，建发房产进行市场化改革，收购港股上市公司“西南环保”，更名为建发国际投资集团有限公司，完成港股借壳上市。
自2018年起，建发国际主要运营房地产开发业务，而建发房产主要负责一级土地开发、商业运营等业务。2016-2018年间，建发房产前后进入南京、合肥、杭州、广州、深圳、武汉、珠海等城市。
2018年是一个节点，彼时建发股份财报中关于地产业务频繁出现“冲销售”等字眼，并于2019年开启全国性布局，销售规模呈现高速增长态势，拿地效果十分显著，房开业务比重逐渐加大。
三年时间，建发房产权益拿地金额由341.16亿元增长至932.20亿元，年复合增长39.8%；权益销售金额从510.56亿元跃升至1358.90亿元，增长超1.66倍。
数据来源：企业公告、观点指数整理
权益销售高速增长反映在财报上，是营业收入的持续上升。
财报显示，建发房产2020年营业收入619.79亿元，同比增长93.24%，为近年来最大增幅。
2022年上半年，建发录得营收174.85亿元，同比增长11.06%%；但归母净利润7.19亿元，同比下降了30.36%。
进入全国性布局阶段后，建发房产营收同比增长幅度均高于归母净利润同比，“增收不增利”隐约摆在面前。
数据显示，2018年，建发房产房地产开发业务收入273.51亿元，城市更新业务收入240.88亿元，其他主营收入50.49亿元；2021年，房地产开发业务收入659.87亿元，占比超90%，成为主要收入来源，而城市更新业务收入仅40.73亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
高速扩张时期，建发房产净利率自2019年底的14.98%开始下滑，跌至10%以内，近年并未有所回升，2022上半年则为8.22%。
原因很清晰，近几年大量获取核心城市土储，加大投资力度，却遭遇一二线城市限价叠加土地成本上行的局面。简单来说，拿地更多导致利润率逐步下滑，但好在建发房产有便宜的钱可以部分冲抵。
随之而来的是，建发房产有息债务总额也在不断攀升。
2022上半年，建发房产有息负债总额为1018.17亿元，位于近五年高位；其中，银行借款及债券余额占比77.10%，永续债占比11.76%。
2022年1月份，建发房产启动组织架构调整，将原有海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为海西、华东、东南3个集群。目的是聚焦核心区域发展，并推动干部精简、干部年轻化以提高人效。
目前，建发房产更加注重规模，心情就像是在吃“甜柠檬”，酸涩中带着点甜味，难于释怀。
迈入2023年，1月8日晚间，建发股份又发布公告称，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司不超过30%的股份。
截至2022年12月31日，红星美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场；以特许经营方式授权57家特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街。
如果完成此次交易，将帮助建发房产的商业管理平台建发商管加速扩大轻资产管理版图；与此同时，能增加多元业态收入。
或许这就是建发，在酸与甜之外又加入了另一种味道：辣。
增长之后
为了实现规模目标，建发房产需要更多土储。
恰逢2022年土拍市场遇冷，整体成交和溢价率明显下行，建发成为了全国土地招拍挂市场的常客，储备了不少粮草。
数据来源：企业公告、观点指数整理
据观点新媒体不完全统计，2018-2021年间，建发拿地金额（权益口径）复合年均增长率维持65.10%，2019年达到121.33%，2020年同样也是逾1倍的增长。
但权益土地储备面积增长速率并没有权益拿地金额快，因为2021年拿地金额及权益土储面积基数大，2022上半年有了一个明显降速。
截至2022上半年，建发全口径土地储备面积2050.64万平方米，同比减少1.9%，全口径货值约3301.28亿元，同比减少0.49%；权益面积1550.84万平方米，同比减少2.35%，权益货值2379.92亿元，同比减少4.2%。
建发股份中报披露，建发房产和联发集团在一二线城市的土地储备预估权益货值占比近70%。
观点指数发布的“1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示，建发房产新增权益土储173.2万平方米，位于行业第十三位；拿地权益金额达533.9亿元，行业第五，距离上一名招商蛇口(001979)约200亿元差距。
以全口径销售金额和新增土储金额计算，截至11月末，建发房产拿地销售比接近40%。
逆市积极拿地，上半年在福州、厦门、漳州等地摘得的6宗综合用地溢价率稍高，区间在10.96%-16.22%。面对现阶段房地产市场销售均价整体下行，利润空间非常受限。
与此同时，受限价政策影响，建发2021年对珠海和福州项目计提存货跌价准备超10亿元，未来存货存在一定跌价风险。
研究报告表示，厦门作为建发单一销售贡献度较高的城市，持续提供稳定现金流。截至2022上半年，按权益可售面积统计，建发土储24.64%位于福建省、18.11%位于江苏省、13.93%位于湖南省等。
数据来源：企业公告、观点指数整理
前几年提高拿地力度后，建发房产采用高周转方式快速开发。
2021年，建发新增计容面积突破1000万平方米，同比增速达49.11%。2022上半年，新增计容建筑面积仅319.67万平方米，同比减少63.27%，下降幅度较大。
另外，投资力度提升也助力建发房产项目开工加速，2021年实现开工面积1356.85万平方米，较上年增长147.03%；竣工面积（权益口径）519.19万平方米，较上年增长86.71%。
数据显示，2022年上半年全国房屋新开工同比减少34.42%，建发房产权益新开工面积为440.88万平方米，同比减少39.00%，略高于全国均值；权益竣工面积为75.07万平方米，同比减少65.96%。
近几年，非并表项目规模也有所提升。
2018年至2022上半年，建发长期股权投资金额呈现持续性增长，从11亿元快速增至131亿元，其他应收款科目也从2019年的68亿元增长至2022上半年的495亿元。
同时，新增土储权益比例逐年攀升，意味着更多要靠自己承担和消化。
数据来源：企业公告、观点指数整理
无论如何，建发房产还是实现了规模高速增长。
为了尽快打开新入城市市场，2017-2018年间建发房产销售均价有所下行，2018年略微回升。
加大传统优势城市深耕力度的同时，建发同样积极在一二线城市扩储。2019年时业务布局30余城，2020年就已增加至50余城。
另一面，建发2018-2019年销售金额增速为94.07%、86.7%，远快于同期TOP100房企整体的36.6%和16.0%；2020年有轻微下滑但也达到43.89%，2021年回升至68.83%。
2017-2021年，建发合同销售金额由199.26亿元升至1753.85亿元，挤进前20。
根据观点指数统计，1-12月建发房产权益销售1207亿元，位列十二名；全口径销售额则达到1700.2亿元，提升至第十名。
对建发近年拿下的高溢价地块进行梳理，可以发现部分新增土储毛利较低，以及省外部分项目去化缓慢。
例如龙岩3宗地块毛利率都为负数，最低毛利率为-41.3%，省外蚌埠项目57%溢价率，毛利率为-30.17%，九江地块也达-28.65%。
此外，建发2018-2019年在武汉超80%溢价率拿下的地块，毛利率虽分别为18.25%和12.38%，但去化率仅69.16%和38.15%。
取舍难题
在规模与利润之中，建发此前更倾向于前者。
建发国际2022年中期曾表示，全年销售目标是否能实现并不是当年最重要的工作，合理的现金流、合理的利润才是要确保的重点。
2017-2022上半年，建发房产投入更多资源用于销售，销售费率从2017年的3.10%提升至2018年的5.25%，2022上半年则为6.72%，处于行业较高水平。
但受益于管理经验及内部协作，建发房产管理费率则在0.32%-1.09%区间，位于较低水平。财务费用率也呈整体下降态势，从2017年的4.41%降至2022上半年的0.34%。
规模快速扩张下，考虑到拟建项目及后续补库存需求，建发房产存在一定资本支出压力。
据公开债评级报告显示，截至2022年3月底，建发房产全口径总投资额3747.56亿元，尚需投资966.62亿元，权益口径还需投资金额达711.08亿元。
另外，应付票据及账款可以作为一条较为隐秘的融资渠道，主要用于上下游企业，如材料供应商、建筑公司、设计公司、装修公司、中介代理公司等的结算。
从2021年到2022年上半年，建发半年时间内应付票据及账款微增11.57亿元至259.67亿元，但到第三季度减少了49.15亿元。
截至第三季度末，建发房产现金及等价物余额为394.06亿元，较2021年底505.1亿元减少了111.04亿元，短期借款5.52亿元和一年内到期非流动负债为79.68亿元，合计短期负债85.2亿元，现金短债比达4.18，对于短期债务覆盖没有问题。
据不完全统计，2022年建发房产通过发行公司债、ABS、小公募、中票等募集超40亿元，旗下建发国际通过配股融资超40亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
截至2022年3月末，建发房产有息债务中一年内到期金额占比9.24%，1-3年内到期债务占比35.99%，三年以上到期债务占比54.77%，整体债务铺排较为合理，短期偿还压力较小。
债务类别上，截至2022年6月30日，银行贷款占比最高达50.79%，债券占26.31%，永续债占11.76%，其他（资产支持计划及保债计划）占11.14%。
有息债务方面，2015-2022上半年持续增长，2019年作为全国性布局的节点，短期有息负债有了明显的增加。
数据来源：企业公告、观点指数整理
2022上半年，建发有息负债总额为1018.17亿元，将永续债纳入有息负债的情况下仍达到“三道红线”政策绿档。
2017-2018年，资产负债率微超75%，2019年有明显提升；此后维持在78%-79%区间，变动情况并不大。
数据来源：企业公告、观点指数整理
快速上升的土储面积，意味着要承担更高的资金压力，这也反映在现金流量表上。
建发房产2022年三季度经营性现金流扩大至-115.52亿元，打破了过去四年一直维持的正现金流纪录；投资活动现金流近五年一直在转负与回正中反复，2022年下行扩大；筹资活动现金流也下降明显，2022第三季度末仅为92.72亿元。
2022中报则显示，建发房产期末已售未结金额1946.86亿元，同比增长34.71%，2021年是1530.05亿元，较上年增长104.77%。
已售未结款虽能为未来一至两年营收和净利润提供一定保障和预测，但受到房地产市场调控影响，风险和波动较大，可能出现“增收不增利”的情况。
数据来源：观点指数整理
众所周知，高周转、高杠杆模式已不适合当下的房地产行业，转型期间必然会面对一些阵痛，ROE水平下降情况并不稀奇。
对建发房产进行杜邦分析，或许能窥探出这家企业的变化一二。
当净利润率大幅减少时，对企业ROE水平将产生极大影响。按照建发房产目前经营状况，周转效率变化不大情况下，如果不调整权益乘数，将导致ROE水平从17.87%跌下。
但可以看到，建发房产ROE水平整体呈现下跌态势，主要也是因为在影响ROE水平的最后一个主要指标权益乘数上进行了放大杠杆操作，以此来保证ROE水平的没有快速下跌。
据观点新媒体查阅，2021年，建发房产权益乘数为12.91倍，这是历年来最高水平，并且是增长速度最快的一年。按照2018年至2020年数据显示，权益乘数分别为7.33倍、8.45倍以及9.99倍。
简而言之，在2022年这个房地产市场，为了保全净资产收益率，建发房产更是加大了杠杆力度。
长坡薄雪 | 在冬天，如何找到湿雪和一条很长的坡道？
（责任编辑：宋政 HN002）
全市优质教育资源手拉手结对支持通州区昨天，北京青年报记者在支持通州区基础教育质量提升行动计划启动签约仪式上了解到，北京市将启动新一轮针对通州区教育的市级支持计划，通过校际间“手拉手”等形式，将市级优质教育资源引入通州区。新一轮计划涉及更多所学校，实现幼儿园、中小学、职业学校等全学段覆盖，满足市民需求。
“手拉手”结对支持覆盖通州区全学段
今年，在以往“手拉手”结对学校的基础上，支援通州区的学校又增多了。会上，通州区张家湾中学和东城区中央工艺美院附中，通州区芙蓉小学和海淀区中关村三小，通州区甘棠中心幼儿园和西城区中国儿童中心幼儿园，通州区教师研修中心和北京教育学院，通州区青少年活动中心和北京市少年宫，通州区北京新城职业学校和北京戏曲艺术职业学院作为合作单位代表签署了合作协议。
通州区教委副主任付树华介绍，2017年，北京市教委就启动了第一期支持通州教育基础教育质量提升计划，以及通州区教师素养提升计划。计划实施以来，无论是从学位的供给、优质教育资源的引入，还是中小学手拉手支持项目，通州区基础教育得到多维度提升。在此基础上，新一轮计划将对通州区有着更加全面的支持。今年的手拉手项目覆盖中学、小学、幼儿园、职业教育等各个学段，涉及学校更多。
“手拉手”结对校已经形成系列成果
“手拉手”结对，会给通州区学校带来哪些变化呢？会上，通州区张家湾中学和东城区中央工艺美院附中这两所结对校的相关负责人介绍了“手拉手”结对校的实施情况。
东城区工美附中校长王泽旭介绍，早在2017年，两所学校就尝试结对，“工美将学校高中特色课程，包括美术基础课程、创意课程和审美课程引入张家湾中学，几年来，学校40多名老师轮流来张家湾中学授课，增加美育课程的供给，提升学校美术课程水平和学生审美。现在美术课程已经成为张家湾中学的一个特色。”王泽旭告诉北青报记者。
在以往合作的基础上，新一轮的合作已经启动。通州区张家湾中学校长王飞介绍，此前合作更多的是东城区中央工艺美院附中对张家湾中学的支持，经过几年的发展，学校已经形成自己的特色，两所学校之间有了更多的交流和互动。王飞说：“今年，我们希望引入宋庄的一些艺术资源，融入到我们的美育教育中，进一步提升美术核心课程的教育水平。”
加大教师培训力度
优质教育资源的引入离不开校长、教师等核心要素。据介绍，支持计划抓住提升教师队伍水平这项关键工作，从培训、教研等多个方面加大对通州区的支持力度。具体来看，“手拉手”结对校、幼儿园向通州区学校、幼儿园派出校长、园长助理，从提升教育教学质量、课程改革、学校特色建设等方面开展全面深度帮扶。同时，加大教师培养支持力度，优化和健全通州区教师专业发展支持服务体系，安排通州区中小学校长到城区优质教育资源学校跟岗培训。此外，对通州区中小学参与市级重点项目给予倾斜支持。
文/本报记者 刘洋
我国科学家构建出新型三维碳晶体中国科学技术大学(以下简称中国科大)朱彦武教授研究团队通过对富勒烯C60分子晶体进行电荷注入，在常压条件下构建了C60聚合物晶体以及长程有序多孔碳晶体，并实现了其克量级制备。1月12日，研究成果发表于国际学术期刊《自然》。
中国科大朱彦武教授(一排中)研究团队部分成员合影
，时长04:28
朱彦武介绍，“这里的长程有序多孔碳晶体，微观上具有多孔特征但完整保留了晶体的宏观周期性，是一类新的人工碳晶体，未来可能在能量存储、离子筛分、负载催化等领域具有潜在应用。电荷注入技术为构建这类碳基晶体材料提供了一种拼‘乐高’式的制备技术，有望成为在原子级精度上调控晶体结构的新手段。”
《自然》审稿人称，“论文中给出的结果令人信服，对晶体学和材料科学领域具有重要意义。”
碳是自然界最常见的元素之一，碳原子之间通过不同排列方式，能够形成多种结构，比如我们熟悉的石墨、金刚石和无定型碳，已经广泛应用于各个领域。
近年来，富勒烯、纳米碳管、石墨烯和石墨炔等新型碳材料的发现和发展，引起了广泛的关注与研究热潮。“如果我们可以在一个晶体结构中引入纳米单元，例如用富勒烯、石墨烯等作为基本结构单元代替普通晶体中的原子，像搭积木一样‘搭建’出新型碳材料，可能会发掘更多新奇性质，发挥更大应用潜力。”朱彦武说。
此前，对于制备这类新型碳材料，研究人员要么是利用高温高压等极限条件，要么是采用紫外光、电子束辐照等微观处理技术。但其产率较低、产物不纯，阻碍了人们对该类材料的性质与应用进行更深入探索。
朱彦武团队长期致力于发展新型碳材料的规模化制备技术。早在2011年，朱彦武就找到了一种化学“活化”的方式“激活”石墨烯，成功地将石墨烯片层重构成为兼具高比表面积、高电导率和负曲率结构的“活化石墨烯”，作为超级电容器电极材料表现出优异性能，该研究成果曾发表在《科学》上。
此后，团队进一步探索了“活化”方法的普适性，也曾用来活化富勒烯C60分子。但发现该方法太过剧烈，破坏了C60分子的笼状结构，无法得到周期性的晶体结构。
在此次研究中，朱彦武团队创造性地使用氮化锂对富勒烯C60分子晶体进行电荷注入，并在温和温度下进行热处理，最终得到大量的C60聚合物晶体以及长程有序多孔碳晶体。
一个C60分子中有60个碳原子，想要以其为结构单元得到新的碳结构，就要让相邻分子之间形成稳定连接，即一个C60分子中的部分碳原子与相邻分子中距离较近的那部分碳原子形成共价键。
“由于电子能级不同，电子会从氮化锂转移至C60分子以实现电荷注入，这些额外的电荷会改变C60分子的电子云分布，使得相邻分子之间容易形成共价键——发生加成反应，两个分子‘牵手’成功。”论文第一作者、中国科大特任副研究员潘飞说。
论文共同第一作者、中国科大特任副研究员倪堃说，“我们对C60聚合物晶体和长程有序多孔碳晶体的形成机理进行了理论模拟。结果表明，电荷注入引起了富勒烯C60分子间的电偶极矩相互作用，降低了反应过程中相邻C60分子之间的加成反应势垒，使得反应更容易发生；进一步反应使得分子间连接部分转变为弯曲的连接结构，但在该反应过程中部分破碎的富勒烯C60分子仍保持良好的周期性排列。”
值得注意的是，团队通过基于机器学习和神经网络势函数的结构搜索结果进一步表明，长程有序多孔碳基晶体代表了一大类从富勒烯分子晶体到石墨类碳晶体转变过程中的亚稳态晶体结构。
朱彦武表示，“接下来，我们将系统地研究长程有序多孔碳基晶体的性质，期望通过精细调节实验参数进一步调控晶体的原子级结构特征，探索更多的性质和应用。”
明辉国际（03828）发布截至2022年6月30日止6个月中期业绩，收入约8.91亿港元，同比增长49%；公司拥有人应占溢利约2810万港元，而去年同期取得公司拥有人应占亏损约4690万港元；每股盈利3.9港仙；拟派中期息每股1港仙。据悉，集团截至2022年6月30日止6个月的毛利同比增加75.9%至约1.98亿港元。因集团采取多项措施（包括加强成本控制及加大高利润率产品的销售），毛利率较去年同期的18.9%上升3.4个百分点至22.3%。