大家都说房地产有泡沫，而且泡沫随时可能破裂，但是房租是从来不可能有泡沫的。尤其是在当前的低利率环境下，数万亿的资金都在寻找利息回报，而稳定的物业收租股已然成为全球各大对冲基金抢食的对象。 各大投行力推落后收租股

目前，全球资金都在上演着一场“大迁徙”，由于很多对冲基金纷纷看好新兴市场，整个新兴市场的资金流入规模已经达到了史无前例的水平，其中一部分资金流入香港市场。这其实与当前很多国家主权债券收益率跌至负值有关，负收益率债券意味着，如果投资者将债券持有至到期日，就一定会亏损。

有业内人士认为， A股市场更容易受政策干扰，毫无悬念港股将迎来一波行情。同时，很多做空美国的对冲基金，压力巨大，由于不想亏损平仓，他们开始买入港股多头对冲。26倍市盈率的美股创出新高，8倍市盈率的港股明显买盘强劲，最近很多对冲基金开始做多港股期指。

而且美国刚刚公布了利率会议的声明，维持利率不变，市场主流观点认为美国今年加息的机会已经微乎其微。 决议宣布后，美元指数先涨后跌，美股反映平淡，10年期美债收益率下行，国际金价短线下跌后反弹。波动市下，收租股开始极具吸引力。

例如，市净率为0.48的收租股概念股——新世界发展（00017.HK），最近的股价走势也是节节攀升，从6月16日的低点到今日收盘，已经上涨25.6%。

众里寻他千百度，最美的风景就在收租股。

有投资者可能认为，现在的香港租聘市场已经不如往年，因为到香港旅游的大陆游客已经大大减少，消费减少就意味着零售业受到冲击，租金当然也会减少。确实，香港的整体租金一度从之前的高位录得15%-30%的下跌。就连标普也预计未来1-2年内，香港商业租聘市场会面对下行压力。

但是面对强劲的财务杠杆、多元化的业务，以及以往经历下行周期时的财务管理经验，香港大部分收租股的基本面依然稳健，也当然也不会影响标普对这类物业收租股票的评级。

近期， 瑞信也发表报告,除调整今年香港住宅楼价跌幅由15%收窄至5%外,还建议投资者选择房地产信托基金(REITs)或收租股,因这类股份要将发展获得利润用于派息。

另外，在其研究的发展商中， 该行大幅上调新世界发展的目标价的18.82至10.1元，投资评级也由中性调至跑赢大市。瑞信指出，之所以看好该股是其研究的发展商中，新世界发展是股息率最高的一支，目前其股息率高达4%，其他的都是2-3%左右。

瑞信对各大地产发展商的投资评级调整

其实早在今年5月，花旗银行就建议投资者买入收租股，由于3月楼价表现好于预期，花旗认为发展商股价有上升空间，当时建议买入新世界、新地（00016.HK）及恒地（00012.HK）。

从估值上来说，无论是历史股息率或是资产净值折让率，收租股现时的股价都是便宜的，虽然香港房价在跌，但香港本地物业收租股已经基本跌到了0.5PB以下的水平，再加上收租股的盈利相对稳定，派息也不错，这类股票将是长线投资者趁低吸纳的好时机。

负利率政策、经济衰退都利好收租股

说到收租股，其最大的一个特点就是能把现金流预估做到几十年之后。十年之前，谁能想到上海的一个10平米的小商铺就能卖到上千万的天价？十年前，有几个日本人会想到东京银座的租铺在经济停滞的情况下还能再翻一番？

在股市里，是极少有企业能将现金流预估做到5年之后的，就连售楼股都做不到，万科也做不到。

除了这一点，收租股还处于我们的常识之内。彼得林奇就说过“投资于你所熟悉的领域”。在他看来，“人们持有一类股票，却完全不了解他们。这就跟赌博无异了。”

利用你的专业知识去追踪你所能分析的股票，研究它们，然后再决定这些股票是否值得持有。投资最好的方法就是关注那些在你工作领域内竞争很激烈的公司。那些在餐饮行业具有丰富经验的人其实应该可以预料到Panera Bread和Chipotle Mexican Grill这两家公司的成功。如果你是从事钢铁行业，关于它何时能够好转，你应该看得比我清楚。

相比于那些VR概念和精准医疗里那些生涩的词汇，这些都离我们的生活常识太过遥远。普通投资者都很难看懂，看透。但对于物业收租概念股票，我们平时出去逛街，看那片商业区有人气，还有入驻品牌，我们就能大概知道这家公司的现金流是否充沛了。

另外，就算现在经济已经衰退，收租股应该算是比较稳健的选择。因为从逻辑上看，经济减速，对收租股却是利好。因为各个国家都希望通过降息来促进消费，从而提振经济。虽然网购在一定程度上对商铺租聘造成冲击，但在人总是喜欢热闹的，在各个城市的繁华商业圈，人流还是很高，因为这些优质的商铺能给消费者提供网购所提供不了的体验。

另外，全球各地历史数据都表明，优质商业地产的租金增长的平稳性远高于住宅价格，更是远高于股市，优质的商业地产，甚至是比国债更安全。

而现在全球国债收益率降低至百余年最低，所以，只要全球央行印钱不断，收租股都是值得投资者长期持有并等待的一类股票。

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