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加速处置资产，应对偿债高峰。

记者丨钟黛

编辑丨谭璐

1月24日，雅居乐（03383.HK）公告，拟将其持有的广州亚运城项目26.66%股权出售予中国海外(00688.HK)。

该桩交易为承债式收购，交易对价18.438亿元， 中海需支付13.8亿元现金以及替雅居乐承担4.64亿元贷款的偿还义务。

尽管雅居乐处置资产的步伐加速，不过标普及穆迪在1月18日接连下调其评级。

据标普测算，2022年上半年，雅居乐有110亿至120亿元的在岸债券、离岸优先票据和离岸银行贷款到期，下半年还有65亿至70亿元到期。

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而公司的 现金余额为350亿至450亿元，其中仅有25%至35%位于在岸及离岸控股公司层面，可用于偿债。

标普认为，雅居乐的运营及资产处置所得现金低于预期，叠加融资渠道趋紧，未来12个月内的流动性或将进一步恶化，其杠杆率也可能因利润率收缩而上升。

穆迪认为，雅居乐在未来6-12个月的到期债务较大，由于市场对行业信心的影响及境外融资渠道受限，将增加雅居乐的流动性压力，同时也可能影响雅居乐的资产处置计划。

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抛售资产

广州亚运城项目是2009年的中国总价地王。当年，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元拿下该项目。半年后，项目引入中信地产与世茂，并形成五家房企各持20%股份的局面。

2016年，中海通过并购中信地产，接手其持有的20%利合股份。

同年， 富力退出亚运城项目，所持股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。自此，亚运城的股东变为4家，雅居乐、中海、世茂、碧桂园的持股比例分别为26.66%、20%、26.67%及26.67%。

继雅居乐公告退出后，1月24日晚间，世茂也发出公告，中海将收购其所持的广州利合26.67%股份，交易代价为18.455亿元。

上述两项交易， 中海花费约37亿元，在广州亚运城的持股将升至73.33%，成为最大股东。

广州利合旗下有两家全资子公司，广州利合物业管理有限公司与广州世佳装饰工程有限公司。

来源：雅居乐官网

2020年，广州利合及下属子公司的税后净利润为24.35亿元，2021年的税后净利润为29.85亿元。

广州亚运城的总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米。

目前已有406.6万平方米被开发为住宅、商业项目或停车场，有347.4万平方米已出售，余下的179万平方米预计2025年底竣工。

目前亚运城约有140万平方米的广义库存可售建筑面积，参照2021年每平米约26719元的销售均价，可售货值约374亿元。 雅居乐出售的26.66%股份，对应的等比例货值约为100亿元。

包括5宗酒店（含酒店用地）、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套、1宗公寓。去年已回笼11.49亿元，预计可于2022年收取现金回款约16.51亿元。

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多元投入

近年来，雅居乐摊大多元化版图，随之而来的，是羸弱的财务数据。

2017年，雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林提出，要使非地产板块贡献的业绩占比一半。

雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林来源：雅居乐官方微博

当年， 雅居乐推行“N+1”多元化业务，涉足物业、环保、建设等领域，并大手笔收购了14家环保公司。

到了2020年，雅居乐的多元化板块囊括物业管理、环保、雅城、城市更新、房管及商业。

2020年4月，陈卓林表示，雅居乐的物业发展与多元化业务的收入占比分别为86.7%及13.3%，其中多元化业务的占比同比上升3.2%。

近两年， 雅居乐还热衷于追逐新能源汽车的风口。2019年5月，雅居乐以2.04亿元收购新能源汽车公司力世纪4亿股股权，并宣布将就生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行合作。

而在房企普遍紧衣缩食的2021年，陈卓林再次投资于威马汽车。去年11月，雅居乐与威马汽车签订D轮优先股购买协议联合协议，代价约为1.4亿美元现金。结合行驶期权、股份重组等手段，雅居乐持有威马汽车的股份比例提升为约4.58%。

从财务状况来看，截至2021年6月30日，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%；净负债率为45.3%；现金短债比为1.18倍， 三条红线均在“绿档”。

拆解来看，雅居乐的短期偿债风险凸显。过去几年，雅居乐通过大量发行永续债进行融资。

2018年末、2019年末、2020年末，雅居乐的永续债规模分别为83.3亿元、135.7亿元、136.4亿元。

永续债不计入负债项，作为代价，雅居乐需付出高昂的利息。2020年，“永久资本证券持有人”分走了雅居乐10.8亿元利润，2021年上半年分走了5.08亿元利润。

截至2021年6月30日，雅居乐总借款为979亿元，其中1年内到期的有394.87亿元。

同期雅居乐现金及现金等价物为465.12亿元，扣除106.48亿元限制现金之后，存在36.23亿元的资金缺口。

财务压力之下，去年11月，雅居乐集团发行24.2亿港元可转债，可换雅生活6.2%股份。若悉数交换债券，雅居乐于雅生活服务的股权将由约54.3%降至约48.1%。

1月24日，雅居乐回应称，将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。

本次标普和穆迪对于公司信用评级的调整，预计不会对本公司偿债能力造成重大不利影响。

题图来源：视觉中国