“91.5%的投资收益都是来自于成功的资产配置。”

——加里·布林森[全球资产配置之父]

经济动荡下，资本市场剧烈波动，杠杆风险不断凸显，财富缩水已然成为当下持产者最大的焦虑。怎样去配置优质资产，变成了一门大学问。

放眼投资市场，股市变幻莫测，黄金投资周期不定......不少洞察先知的聪明人，早已将眼光转移到另一个庞大市场——商业地产，尤其是商铺投资。

财富的流量密码 选择更重要

商铺相较于其他投资产品而言，兼具了使用价值和投资价值。因此更加受到人们的青睐。从类型上来看，我们可以把商铺基本分为三类：

1、商业中心（包含各种广场，批发市场等）；

2、沿街商铺（城市主干道、普通道路等）；

3、住宅区、学校、医院周边的商铺。

投资商业中心的商铺前期投入过大，沿街商铺又具有很强的不确定性。住宅区、学校、医院周边的商铺，先天就自带大量稳定客群。众所周知，医院周边在特定庞大客群的强需求之下衍生出餐饮、住宿、医药、商超等，既满足消费需求也实现了可观的经济效益，更促成了商业圈逐渐形成，这就是“泛医院经济圈”。

所以对于商铺投资来说，能看懂政府的城市规划，选择火热的潜力之地，先一步入手“原始股”，成为第一批吃螃蟹的人，才是真正的高阶投资者。而永远满租的医院商铺，就是其中高阶投资者眼中永恒的价值风口。

找对了城市风向 才能选对资产热土

南京新城云漾滨江U活医教街，是首个集医疗教育轻轨三核交汇商街。除了临近大型医院之外，还同时坐拥地铁、社区、学校的流量优势。

流量优势一：超大规模医院在侧

据官方公告显示（南京市江宁区人民政府），南京新城云漾滨江北面规划建设一所三级综合医院，总投资15亿，总建筑面积约200000㎡，建设床位1000床，规模超江苏省人民医院和河西儿童医院！数据显示，江苏省人民医院床位共计690张职工总数1140人，2019年门急诊人次达143万！

项目计划明年初开工，将建成一个集“医、康、护”为一体化的大型综合医院。这座航母级的医疗配套不仅补足了江宁滨江医疗设施上的短板，还将承接南京都市圈的就医需求。在S2号线宁马城际通车后，江北桥林、梅山、谷里、板桥以及马鞍山、铜井、陆郎等区域的居民也将受到这座医院的辐射。

客流与租金息息相关，在这座航母级医院开始运营后，将为南京新城云漾滨江的U活医教街带来庞大的人群流动量和需求量，商铺潜力显而易见。

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医院规划效果图

流量优势二：距离地铁站仅约700米

贯穿江宁滨江的宁马城际铁路从去年开始动作不断，南京段的二次环评已经发布，计划于今年12月份开工建设，拟2025年完工。南京新城云漾滨江则是宁马城际南京段第一盘，根据最新的轨道交通部门发文，宁马城际江宁站位于景明大街与兴城路交叉口，与U活医教街仅约700米。

据新华网数据显示，全国地铁附近的商铺租金比全国商铺平均值高出75%左右，年化收益率则比全国商铺收益平均值高出5%以上。地铁铺的客流量较大，租金收益往往较高。

示意图

流量优势三：背靠超大社区

社区消费的最后1公里，是黄金1公里。规划显示，南京新城云漾滨江一共建设16栋高层住宅，大量业主的购物、消费、娱乐、休闲的需求将形成相对稳定的消费圈。在U活医教街的辐射范围内，还有多家大型生活社区，随着入住人群的不断增加，客流将越来越大。

江宁滨江新城效果图

流量优势四：学校周边消费多元

在商铺周边，如果有学校，则更是锦上添花。在U活医教街斜对面，15年一贯制的苏州外国语学校南京滨江校区幼儿园、小学部已开学，初中部已投入运营，吸引了板块内的高净值家庭乃至河西部分家庭来此入学。大量的教职工、学生以及家长都是潜在的客流。

苏州外国语学校南京校区效果图

流量优势五：区域高素质人群聚集

作为南京九大新城之一，滨江新城功能定位为都市圈承东启西，向南辐射的战略性增长区域，具有综合功能、相对独立的产业新城。

根据规划，滨江新城江宁组团定位是南京南翼滨江新城的城市中心区 ，未来将打造千亿级滨江制造业新高地及滨江综合服务区。目前，区域已经有中兴通讯智能制造基地、LG化学电池产业园等一批项目进驻。这些企业员工的居住生活均在锦文大道以北的生活核心区，这意味着U活医教街将有稳定消费的人群！

流量优势六：总价低收益更可观

南京新城云漾滨江U活医教街的商铺面积约在72-136㎡左右，对于商户而言，内部空间灵活，能够营造出丰富多样的消费空间。而对于投资客而言，小面积的商铺意味着总价更低，资金可灵活分配，回报也更快。

商铺的价值与周边配置息息相关，得天独厚的区位可以为商铺的增值、高回报奠定基础，稳定的收益才可以预见。U活医教街商铺兼具投资价值和使用价值，既可放租当房东，也可亲自开店当老板，且随着未来人流量的不断提升，商铺自身也在不断增值，回报更稳健。

商铺平面图丨示意图