岁末年初突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，让已然从“黄金时代”步入“白银时代”的房地产市场雪上加霜，靠地产业务吃饭的金融机构又添一层愁。但从长远来看，未来5年地产开发市场预计每年仍有10万亿以上的规模，对金融机构来说仍是兵家必争之地，至少2020年仍会是多数金融机构的“吃饭业务”。

　　2020年房地产行业调控预计整体“稳”字当先、“因城施策”，金融监管政策则很难出现明显宽松，对此信托金融机构应当如何应对？房地产投融资转型方向可以有哪些？

　　信托落实股债分离、资产端和资金端全面转型

　　目前市场上主流信托公司均受2019年银保监会23号文的直接影响，房地产业务规模不得超过2019年6月30日规模的限制。在额度限制下，信托公司对于交易对手的要求普遍提高，去年就已经由业内通行的100强收缩到50强甚至30强，2020年预计对交易对手的要求仍然会比较高。

　　业务模式的开展方面，之前的“明股实债”或“股＋特定资产收益权”等违规操作基本都停止了，取而代之的是各家信托公司在符合合规要求下，开展地产投融资业务的转型，最终落实到股债分离的思路上。要么是严格符合432的融资类项目，要么是对地产企业的其他业务板块提供融资，要么是进行基金形式的真股投资尝试。另外各家信托受到监管去通道的要求，通道业务也开始收缩，通道费用随之上升（目前主流公司的通道费用1%-2%，较之前大幅上涨），尤其是额度稀缺的地产类信托通道。

　　2020年即便房地产调控政策可能会有所放松，但可以预见的是，对于信托公司为代表的房地产另类投资、非标投资的政策很难会有放松。股是股、债是债，未来信托的业务模式要从灵魂上做转型。更多信托公司会深耕地产股权投资业务，为此信托前台业务、风控合规、投后运营管理、财富销售端层面都需要更加触及灵魂的深层次转型。

　　目前，信托如果要做地产真股权投资，确实很难找到很多合适的项目或交易对手落地，从现实操作来看类优先股的模式落地概率更大。在这种模式下，信托计划与地产基金或开发商一起入股项目公司（可能嵌套一层有限合伙），信托计划实际上投入了项目公司资金峰值（指在项目开发期间累计负向净现金流量的最大值，一般是土地款加部分前期资金的总金额）的比如80%，但是获取的项目公司股权可能只有比如20%，其它都是对项目公司的债权（比如通过股东借款的形式），以此换取在投资期间可以获得相对固定的收益，这部分通过类似于优先股股利的形式来分配，在一年或一年半后信托投资进行模拟清算退出，再按预先设定的方式来计算应得的超额收益。

　　金融机构做地产股权投资仍然会很看重项目的安全性，主要可从地段、住宅比例以及项目开发风险这三个方面来看，地段主要关注项目所在地的位置，不同投资机构倾向于不同的地段，有些倾向于中心城区，有些倾向于政府规划的新区；住宅比例主要关注住宅面积占比，占比越高，建成的住宅面积越多，盈利也就越多；项目开发风险，即项目开发过程中可能会遇到的各种风险，尤其是项目流动性风险（项目开发阶段的现金流状况），从风险分散的角度来说联合操盘可能比单一开发安全性更高。

　　疫情将对2020年的房地产市场及投融资业务带来什么样的影响？目前来看还很难准确预测，但可以预计的是一季度开发商和金融机构的业务可能都难回正轨，但这也是从业者静心学习、储备动能的好时机。

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